ทำความรู้จัก “รีไฟแนนซ์” และ “รีเทนชั่น” ตัวช่วยผ่อนบ้านไม่ให้หนี้บาน ปลดหนี้ไวขึ้น

ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยมีผลต่อการใช้ชีวิตของผู้บริโภคทั้งทางตรงและทางอ้อม เนื่องจากการปรับอัตราดอกเบี้ยแต่ละครั้งหมายถึงสภาพคล่องทางการเงินของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป รวมไปถึงการจับจ่ายใช้สอยและวางแผนทางการเงินอื่น ๆ เช่นกัน ข้อมูลล่าสุดจากผลการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย มีมติให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 2.50% ต่อปี ถือเป็นการคงอัตราดอกเบี้ยครั้งที่ 5 นับตั้งแต่วันที่ 29 พฤศจิกายน 2566 ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจซบเซาและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลงอย่างต่อเนื่องที่หลายฝ่ายคาดหวังให้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย เพื่อช่วยให้ผู้บริโภคสามารถประคับประคองกำลังซื้อไปได้ท่ามกลางช่วงเวลาที่ท้าทายเช่นนี้

ข้อมูลจากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) เปิดเผยว่าสถานะหนี้เสีย (NPL) ที่ค้างชำระเกิน 90 วันในไตรมาส 2 ของปี 2567 อยู่ที่กว่า 1.15 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเป็นหนี้เสียจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยกว่า 218,670 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 23.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน จะเห็นได้ว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างชัดเจนจากการคงอัตราดอกเบี้ยไว้ในระดับสูงสวนทางการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ เนื่องด้วยที่อยู่อาศัยเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง ผู้บริโภคส่วนใหญ่จึงจำเป็นต้องกู้สินเชื่อจากธนาคารเพื่อซื้อบ้าน/คอนโดมิเนียม และด้วยระยะเวลาการผ่อนชำระที่ยาวนาน ทำให้อัตราดอกเบี้ยกลายเป็นตัวแปรสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจยื่นกู้ ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study เผยว่า อัตราดอกเบี้ยเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่ผู้บริโภคพิจารณาเมื่อต้องกู้ซื้อบ้านถึง 78% ดังนั้น การปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายจึงเปรียบเสมือนเข็มทิศที่กำหนดทิศทางการเงินของผู้ที่วางแผนกู้ซื้อบ้านและผู้ที่กำลังผ่อนบ้านอย่างเลี่ยงไม่ได้

การปรับอัตราดอกเบี้ยมีผลอย่างไรเมื่อกู้ซื้อบ้าน?

อัตราดอกเบี้ยนโยบายถูกกำหนดโดยธนาคารกลางหรือธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นอัตราที่ธนาคารกลางจ่ายดอกเบี้ยให้กับธนาคารพาณิชย์ที่เอาเงินมาฝาก หรือเป็นอัตราที่ธนาคารกลางเก็บดอกเบี้ยจากธนาคารพาณิชย์ที่มากู้เงิน ซึ่งอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลกับอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์คิดกับลูกค้าที่เป็นผู้กู้หรือผู้ฝากเงินต่อไป ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยนโยบายจึงเป็นอัตราดอกเบี้ยที่สำคัญที่สุดที่จะส่งผลกับอัตราดอกเบี้ยอื่น ๆ ในระบบเศรษฐกิจรวมทั้งภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเกี่ยวข้องกับผู้ที่วางแผนซื้อบ้านและผู้ที่กำลังผ่อนบ้านโดยตรง เพราะหากมีการปรับลดหรือเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ดอกเบี้ยเงินฝากและดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์ก็จะปรับลดหรือเพิ่มตามเช่นกัน

หากผู้บริโภคกู้ซื้อบ้านโดยเลือกอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate) จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ไม่มีการปรับขึ้น-ลงในช่วงเวลาที่ธนาคารกำหนด โดยทั่วไปมักจะเป็นช่วงระยะเวลาสั้น ๆ ในช่วงต้นของการผ่อนบ้านเพื่อดึงดูดใจลูกค้า เหมาะสำหรับการกู้ซื้อบ้านในช่วงที่เศรษฐกิจดี ซึ่งอัตราดอกเบี้ยมักมีแนวโน้มปรับขึ้น ซึ่งจะทำให้ผู้ขอสินเชื่อไม่ต้องเสียดอกเบี้ยบ้านเพิ่มขึ้นตามไปด้วย เนื่องจากยังคงถูกคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไปตามสัญญาเดิมนั่นเอง

ส่วนสินเชื่อดอกเบี้ยเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate) จะอ้างอิงกับอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ระยะยาวสำหรับลูกหนี้ชั้นดีซึ่งจะเป็นอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำสุดหรือ MLR (Minimum Loan Rate) ซึ่งสามารถขึ้น-ลงได้ตามสถานการณ์เศรษฐกิจ ตลาดเงิน และต้นทุนทางการเงินของธนาคาร และผันแปรตามทิศทางอัตราดอกเบี้ย จึงเหมาะสำหรับการกู้ในช่วงเศรษฐกิจไม่ดีเพราะมักจะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย แต่หากอยู่ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นผู้กู้ก็จะต้องจ่ายค่าดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

ทำความรู้จัก “รีเทนชั่น” และ “รีไฟแนนซ์” ผู้ช่วยใกล้ตัวของคนผ่อนบ้าน

ผู้บริโภคที่กู้ซื้อบ้านในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวควรวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ รวมทั้งหมั่นศึกษาเทคนิคการผ่อนบ้านที่ช่วยลดต้นลดดอกควบคู่ไปด้วย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ชวนมาทำความรู้จักกับ “รีเทนชั่น” และ “รีไฟแนนซ์” ทางลัดที่จะช่วยแบ่งเบาภาระดอกเบี้ยเมื่อกู้ซื้อบ้านที่หลายคนอาจไม่เคยรู้มาก่อน โดยการ “รีเทนชั่น” และ “รีไฟแนนซ์” ต่างมีวัตถุประสงค์ในการลดอัตราดอกเบี้ยจากการกู้ซื้อบ้านให้ต่ำลงเหมือนกัน แต่มีความแตกต่างในรายละเอียดการดำเนินการ ดังนี้

รีเทนชั่น (Retention) เป็นการต่อรองขอเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้กับธนาคารเดิมที่กำลังผ่อนอยู่ โดยธนาคารจะตรวจสอบประวัติการผ่อนชำระของผู้กู้ก่อนพิจารณาเช่นกัน วิธีนี้มีจุดเด่นอยู่ที่ผู้กู้ไม่เสียเวลาในการจัดเตรียมเอกสารใหม่ เนื่องจากเป็นการทำธุรกรรมกับธนาคารเดิม ธนาคารจะมีเอกสารและข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว ทำให้ใช้ระยะเวลาในการพิจารณาอนุมัติไม่นาน นอกจากนี้ยังมีข้อดีตรงที่เสียค่าธรรมเนียมน้อยกว่าการรีไฟแนนซ์ จึงได้ประโยชน์ทั้งการประหยัดเวลา ลดความยุ่งยากในการเตรียมเอกสาร และมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่ถูกกว่า

รีไฟแนนซ์ (Refinance) เป็นการย้ายไปทำสัญญาสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยกับธนาคารแห่งใหม่เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า โดยหลายธนาคารมักจะมีการจัดโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษเพื่อดึงดูดลูกค้ารายใหม่ จึงทำให้ผู้กู้จะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการรีเทนชั่น นอกจากนี้บางแห่งยังมีโปรโมชั่นพิเศษเพิ่มเติม เช่น ฟรีค่าประเมินหลักประกัน, ฟรีค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย หรือฟรีค่าจดจำนอง เป็นต้น จุดเด่นของการรีไฟแนนซ์คือผู้ขอสินเชื่อสามารถเลือกข้อเสนอที่มองว่าคุ้มค่าที่สุดจากธนาคารต่าง ๆ ได้เอง ถือเป็นวิธีที่ได้รับนิยมเป็นอย่างมากเนื่องจากช่วยลดภาระดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนลงได้อย่างชัดเจน หรืออาจได้เงินส่วนต่างมาใช้ในการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยได้หากกู้ได้มากกว่าวงเงินเดิม

 เปิดเช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจ “รีเทนชั่น” หรือ “รีไฟแนนซ์” แบบไหนเหมาะกับคุณ

ข้อมูลจากแบบสอบถามฯ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study เผยว่า ผู้บริโภคที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเกือบ 3 ใน 5 (59%) มีความคุ้นเคยกับการรีไฟแนนซ์อยู่แล้ว โดยมีสัดส่วนที่สูงขึ้นในกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางและมีรายได้สูง (สัดส่วน 68% และ 71% ตามลำดับ) ขณะที่อีก 34% ไม่รู้จักการรีไฟแนนซ์มาก่อน โดยเหตุผลหลักของผู้บริโภคส่วนใหญ่ที่ตั้งใจจะรีไฟแนนซ์ (60%) มองว่าวิธีนี้จะช่วยให้ประหยัดเงินได้มากขึ้น ขณะที่ 52% มองว่าช่วยให้ได้อัตราดอกเบี้ยและการผ่อนจ่ายที่ถูกลง และ 36% รู้สึกว่าตัวเองในปัจจุบันมีความรู้ความเข้าใจเรื่องการเงินมากขึ้นกว่าตอนแรก

อย่างไรก็ดี แม้เป้าหมายในการรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์จะมุ่งเน้นไปที่การช่วยลดอัตราดอกเบี้ย แต่มีรายละเอียดและเงื่อนไขที่ต้องทำความเข้าใจอย่างรอบคอบ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้รวบรวมเช็กลิสต์ที่ควรพิจารณาก่อนตัดสินใจรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเลือกแนวทางลดดอกเบี้ยที่ตอบโจทย์การเงินได้มากที่สุด ดังนี้

ตรวจสอบรายละเอียดสัญญาเดิมให้ชัดเจน ปกติแล้วธนาคารจะมีโปรโมชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่คิดดอกเบี้ยอัตราพิเศษในช่วง 3 ปีแรกเท่านั้น เมื่อพ้นช่วงเวลาดังกล่าวดอกเบี้ยจะขยับเป็นอัตราลอยตัวจึงทำให้ผู้กู้ต้องผ่อนชำระอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ดังนั้น ผู้กู้ควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาให้ชัดเจนตั้งแต่ต้นว่ามีเงื่อนไขเวลาในการยื่นเรื่องรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์ไว้อย่างไร

โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะระบุให้ผู้กู้สามารถรีไฟแนนซ์ได้หลังจากผ่อนไประยะเวลาหนึ่ง ซึ่งหากมีการรีไฟแนนซ์ก่อนครบกำหนด ผู้กู้จะต้องเสียค่าปรับให้ธนาคารเดิมขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร อย่างไรก็ดี หากผู้กู้มีความจำเป็นต้องรีไฟแนนซ์ก่อนเวลาที่กำหนดในสัญญาเนื่องจากแบกรับภาระดอกเบี้ยไม่ไหว ก็ควรคำนวณยอดค่าปรับมาเปรียบเทียบกับจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนว่าคุ้มพอที่จะเสียค่าปรับหรือไม่ วิธีไหนจะแบ่งเบาภาระทางการเงินได้มากกว่ากัน หรือจะเลือกอดทนผ่อนจ่ายไปจนครบกำหนดสัญญาก่อนเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียค่าปรับที่ไม่จำเป็นแทน

เวลาในการเตรียมเอกสาร อีกหนึ่งข้อดีของการรีเทนชั่นคือเป็นการดำเนินธุรกรรมกับธนาคารเดิม ซึ่งมีเอกสารและข้อมูลของผู้กู้อยู่แล้ว จึงทำให้ไม่ต้องเสียเวลาเตรียมเอกสารต่าง ๆ มากนัก เนื่องจากธนาคารสามารถใช้เอกสารเดิมหลายฉบับที่ผู้กู้ใช้ยื่นขอสินเชื่อ จึงมีความสะดวกสบายมากกว่า อีกทั้งยังใช้ระยะเวลาในการพิจารณาไม่นาน เพราะธนาคารมีประวัติการผ่อนชำระอยู่แล้ว จึงอนุมัติได้เร็วกว่าการรีไฟแนนซ์ที่ผู้กู้ต้องเตรียมเอกสารใหม่ทั้งหมดเพื่อใช้ประกอบการยื่นกู้ตามเงื่อนไขของธนาคารใหม่ หลังจากนั้นธนาคารจะตรวจสอบประวัติการชำระสินเชื่อ ภาระหนี้ ประเมินสภาพที่อยู่อาศัยที่ต้องการกู้ และดำเนินการตามขั้นตอนตรวจสอบ ซึ่งใช้เวลาการพิจารณาอนุมัติเท่ากับการขอกู้ใหม่

คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด หลายคนมองว่าการรีไฟแนนซ์คุ้มค่ามากกว่าเนื่องจากธนาคารส่วนใหญ่มักเสนอโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้ อย่างไรก็ดี ผู้กู้ต้องไม่ลืมที่จะคำนวณค่าธรรมเนียมในการดำเนินการต่าง ๆ ด้วย เนื่องจากการรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่จะต้องมีขั้นตอนการจดจำนองใหม่อีกครั้ง จึงมีค่าใช้จ่ายที่มากกว่าการรีเทนชั่นกับธนาคารเดิม โดยค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ประกอบด้วย

ค่าธรรมเนียมการจัดการสินเชื่อตามสัญญาใหม่ 0-3%

ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง 1% (ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย โดยลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ จาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา จนถึง 31 ธันวาคม 2567)

ค่าประเมินราคาหลักประกัน 0.25-2%

ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้

ค่าประกันอัคคีภัย

นอกจากนี้หลังจากได้รับการอนุมัติจากธนาคารใหม่ที่รีไฟแนนซ์แล้ว ผู้กู้จะต้องสอบถามยอดหนี้คงเหลือจากธนาคารเดิมก่อน ซึ่งจะต้องเตรียมเงินส่วนนี้ไปชำระให้กับธนาคารเดิมในวันไถ่ถอนด้วยเช่นกัน ขณะที่การรีเทนชั่นจะมีค่าธรรมเนียมประมาณ 1-2% ของยอดวงเงินกู้เดิมหรือวงเงินที่เหลือแล้วแต่ที่ธนาคารกำหนด ผู้บริโภคจึงควรคำนวณต้นทุนค่าใช้จ่ายเปรียบเทียบกันให้ละเอียด หากอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับต่างกันไม่มากนัก การรีเทนชั่นอาจจะคุ้มค่ากว่าเนื่องจากเสียค่าธรรมเนียมในการดำเนินการที่น้อยกว่า

ต่อรองเพื่อหาอัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่า เบื้องต้นผู้กู้ควรติดต่อขอทราบตัวเลือกโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์จากธนาคารอื่น ๆ เพื่อนำมาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยกับการรีเทนชั่นกับธนาคารเดิมว่าที่ใดให้ดอกเบี้ยเฉลี่ยต่ำสุดในช่วง 3 ปีแรก เนื่องจากเมื่อพ้นช่วงเวลาดังกล่าวก็จะสามารถขอยื่นเรื่องรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ยได้อีกครั้ง อย่างไรก็ดี ส่วนใหญ่การรีไฟแนนซ์มักจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าการรีเทนชั่น หากผู้กู้ได้รับโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ยพิเศษก็สามารถนำไปต่อรองกับธนาคารเดิมเพื่อขอรีเทนชั่นในอัตรานั้นได้ ซึ่งมีโอกาสที่ทางธนาคารเดิมจะปรับลดดอกเบี้ยลงมาให้เป็นกรณีพิเศษ เพื่อแข่งขันกับคู่แข่งและรักษาฐานลูกค้าเดิมไว้เช่นกัน ซึ่งจะช่วยให้ผู้กู้ได้รับดอกเบี้ยที่ต่ำลงและคุ้มค่ากว่า เนื่องจากค่าธรรมเนียมการรีเทนชั่นต่ำกว่าการรีไฟแนนซ์

แม้การรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์จะเป็นผู้ช่วยสำคัญที่ทำให้ทุกคนแบ่งเบาภาระในการผ่อนบ้านได้มากขึ้น ลดจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายลง รวมทั้งเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินให้ดีขึ้นแล้ว แต่หัวใจสำคัญที่ทุกคนไม่ควรมองข้ามตั้งแต่คิดจะซื้อบ้าน/คอนโดฯ คือการวางแผนการเงินให้เป็นระบบก่อนกู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาขาดสภาพคล่อง ผ่อนไม่ไหวจนขาดส่งค่างวดและกระทบไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ต่าง ๆ ที่อาจตามมาได้ ซึ่งข้อมูลเหล่านี้จะแสดงในประวัติทางการเงินของเครดิตบูโรและจะมีผลในการพิจารณาอนุมัติเมื่อยื่นขอรีเทนชั่นและรีไฟแนนซ์กับธนาคารทุกแห่งเช่นกัน จึงเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม

ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ได้รวบรวมข้อมูลอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านปี 2567 อัปเดตล่าสุดจากหลากหลายธนาคารเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจให้ผู้บริโภคสามารถเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อและเงื่อนไขเบื้องต้นได้ด้วยตนเอง ก่อนดำเนินการติดต่อธนาคารในขั้นตอนต่อไป พร้อมทั้งรวบรวมข้อมูลประกาศซื้อ/ขาย/ให้เช่าโครงการบ้าน/คอนโดฯ ทั้งโครงการใหม่และบ้านมือสองที่น่าสนใจในหลากหลายทำเลทั่วประเทศ เพื่อช่วยให้ทุกคนสามารถเลือกและค้นหาที่อยู่อาศัยที่ตรงใจได้มากที่สุด เตรียมความพร้อมก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน/คอนโดฯ ในฝันได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น