โครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ครึ่งแรก ปี 2566

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำการสำรวจโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ -ปริมณฑลที่อยู่ระหว่างการขายและให้เช่า ในช่วง ครึ่งแรกของปี 2566 โดยนิยามของโครงการ Mixed-use ในการสำรวจนี้ เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่อาคารรวมตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป และมีการใช้ประโยชน์อาคารตั้งแต่สองประเภทขึ้นไป โดยเป็นการลงทุนจากผู้พัฒนารายเดียวหรือบริษัทร่วมทุน โดยอาจประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ฯลฯ

โครงการ Mixed-use ที่สำรวจ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ทุกสถานะของการก่อสร้างที่ทำการสำรวจ มีทั้งสิ้น 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม. แบ่งออกเป็น 1) โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรก ปี 2566 มีจำนวน 110 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้าง (GFA) ทั้งสิ้น 11,462,394 ตร.ม. และ 2) โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง ที่จะสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2566 จนถึงปี 2570 อีก 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3,850,572 ตร.ม. เช่น ส่วนที่ 1 ของโครงการ One Bangkok, The Forestias และโครงการขนาดกลางอื่น ๆ โดยพบว่า ในช่วงปี 2561 และ 2562 มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนมากกว่า 10 โครงการ เช่น Icon Siam, Singha Complex, Samyan Mitrtown, Sindhorn Village และ True Digital Park เป็นต้น

โครงการ Mixed-use ที่สำรวจ 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม. นี้ พบว่าเป็นโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Listed Company) มีสัดส่วน 56% และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Non-Listed Company) มีสัดส่วน 44%

ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่พบ มีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่เรียงตามลำดับ ดังนี้

1)            อาคารสำนักงาน โดยมีพื้นที่รวม 6,052,598 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 39.5% ของพื้นที่ก่อสร้างรวม

2)            พื้นที่ค้าปลีก มีพ้นที่รวม 4,717,513 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 30.8%

3)            อาคารชุดพักอาศัย  มีพื้นที่รวม 3,428,750 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 22.4%

4)            โรงแรม มีพื้นที่รวม 914,614 ตร.ม. คิดป็นสัดส่วน 6.0%

5)            เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ มีพื้นที่รวม 199,490 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 1.3%

เมื่อแยกสถานะของการก่อสร้าง โครงการ Mixed-use ที่สำรวจ พื้นที่อาคารรวม 15,312,966 ตร.ม. พบว่า เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 11,462,394 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 74.9% และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้างรวมกัน  3,850,572 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 25.1%

โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีการใช้พื้นที่ประเภทอาคารสำนักงานมากที่สุด ร้อยละ 39.7 รองลงมา 31.4% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 22.5% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 5.9% เป็นโรงแรม และ 0.5% เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์

ในด้านทำเลที่ตั้ง พบว่าอยู่ในโซนปทุมวัน มากเป็นอันดับหนึ่ง 2,674,046 ตร.ม. คิดเป็น 23.3% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด โดยส่วนใหญ่ 71.6% จะใช้เป็นพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก (38.6% เป็นอาคารสำนักงาน และ 33.0% เป็นพื้นที่ค้าปลีก)  ส่วนที่เหลืออีก 28.4% เป็นอาคารชุดพักอาศัย โรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์รวมกัน (18.6% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 9.4% เป็นโรงแรม และ 0.3% เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์)

โซนสีลม-สาทร-บางรัก เป็นทำเลที่มีอุปทานมากเป็นอันดับสอง 2,049,949 ตร.ม. คิดเป็น 17.9% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด โดยส่วนใหญ่ 67.4% เป็นอาคารสำนักงาน ที่เหลืออีก 32.6% เป็นพื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย และโรงแรมรวมกัน (16.8% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 12.9% เป็นอาคารชุดพักอาศัย และ 2.9% เป็นโรงแรม)

ส่วนโซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เป็นทำเลที่มีอุปทานมากเป็นอันดับสาม 2,008,164 ตร.ม. คิดเป็น 17.5% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด ทำเลนี้มีสัดส่วนการใช้พื้นที่ประเภทพื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย และอาคารสำนักงานใกล้เคียงกัน (31.9% เป็นพื้นที่ค้าปลีก, 30.9% เป็นอาคารชุดพักอาศัย และ 30.5% เป็นอาคารสำนักงาน) ส่วนที่เหลือ 4.3% เป็นโรงแรม และ 2.4% เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์

โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ส่วนใหญ่จะอยู่ในรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า โดยมีสัดส่วนมากถึง 85.3%  รองลงมา 11.0% อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในระยะ 500 – 1,000 เมตร  และ 3.7% มีระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1,000 เมตร

รถไฟฟ้าที่มีโครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จ เรียงรายอยู่สองข้างทางมากที่สุด 3 อันดับแรก ส่วนใหญ่จะเป็นสายรถไฟฟ้าที่มีเส้นทางผ่านย่านศูนย์กลางธุรกิจ เรียงลำดับ ดังนี้ 1) รถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท มีสัดส่วน 33.6% 2) รถไฟฟ้า MRT มีสัดส่วน 18.5%  และ 3) รถไฟฟ้า BTS สายสีลม มีสัดส่วน 14.2%

หากพิจารณาโครงการ Mixed-use ที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต โซนปทุมวัน เป็นทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน  1,711,990 ตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 14.9% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน (11,462,394 ตร.ม.)  อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ One Bangkok, โครงการ Central Embassy Phase 2 และโครงการ Aman Nai Lert Bangkok

โซนสีลม-สาทร-บางรัก เป็นอีกทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึง         ปี 2570 เป็นจำนวน  732,585 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็น 6.4% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ Dusit Central Park, โครงการ Supalai Icon Sathorn, โครงการ Park Silom และโครงการ Grande Centre Point Lumphini

สำหรับสถานการณ์อุปสงค์ของโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประเภท “อาคารสำนักงาน” มีอุปทานพื้นที่อาคารทั้งหมด 4,627,314 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 76% และคาดว่าจะมีอุปทานในอนาคตที่จะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ถึงปี 2570 อีกกว่า 1,514,784 ตารางเมตร

“พื้นที่ค้าปลีก” ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีพื้นที่ 3,622,357 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 85% ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ค้าปลีกที่สนับสนุนการใช้งานอาคารประเภทอื่น (Supporting Retail) และคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีกประมาณ 1,115,156 ตารางเมตร และอยู่ในทำเลปทุมวัน เป็นส่วนใหญ่

“อาคารชุดพักอาศัย” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวนหน่วยในผัง 27,534 หน่วย ขายได้สะสม  23,946 หน่วย สัดส่วนหน่วยที่ขายได้สะสม 87% ของหน่วยในผัง มีหน่วยเหลือขาย 359 หน่วยคาดว่าจะมีอุปทานอาคารชุดพักอาศัยในอนาคต (ครึ่งหลังปี 2566 – ปี 2570) เพิ่มขึ้นประมาณ 7,099 หน่วย

“โรงแรม” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีอุปทานทั้งสิ้น 14,232 ห้องและคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีก 4,341 ห้อง ราคาค่าเช่าห้องพัก พบว่าทำเลริมน้ำ เป็นทำเลที่ทำราคาได้สูงที่สุดอยู่ที่ 15,500 บาทต่อคืน ตามด้วยทำเล เพลินจิต/วิทยุ สยาม/ชิดลม และสีลม/สุรวงศ์ ที่มีระดับราคาสูงกว่า 10,000 บาทต่อคืน การเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในกรุงเทพมหานครในช่วงเวลาปกติ พบว่าโรงแรมมีอัตราเข้าพักเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 70% – 80%

“เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวน 3 โครงการ 774 ห้อง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศโครงการแล้ว 1 โครงการ คือโครงการ One Bangkok โดยคาดว่ามีจำนวนประมาณ 400 ห้อง มีกำหนดแล้วเสร็จปลายปี 2566 เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ยังคงมีผลประกอบการโดยรวมที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับโรงแรม เนื่องจากมีลูกค้าระยะยาวเป็นสัดส่วนที่สูง โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงกว่า 70% ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2565