ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุโจทย์ที่ท้าทายของบริษัทพัฒนาอสังริมทรัพย์

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC ) รายงานข้อมูลการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุว่า ผู้สูงอายุเป็นประเด็นสำคัญในยุคที่ประชากรโลก กำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย และกำลังเผชิญกับความท้าทาย จึงมีข้อเสนอแนะสำหรับรัฐบาลและภาคเอกชนในเรื่องนี้ โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่ ข้อเสนอแนะต่อหน่วยงานด้านนโยบาย ประกอบด้วย 1.ส่งเสริมให้โครงการที่อยู่อาศัย ออกแบบ้านเพื่อผู้สูงอายุ ตามมาตรฐานการออกแบบ Universal Design เช่น  การจัดพื้นที่ที่สำหรับรถเข็น ห้องน้ำที่ไม่มีขั้นบันได หรือการติดตั้งราวจับในจุดสำคัญ

2 ให้เงินสนับสนุนหรือสิทธิพิเศษทางภาษีแก่โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ที่รวมการดูแลสุขภาพ(Senior Care) กับการพักอาศัย 3 มีนโยบายลดภาษีและค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับผู้สุงอายุที่ขายบ้านใหญ่และย้ายไปอยู่อาศัยในบ้านขนาดเล็ก 4 จัดให้มีกองทุนหรือสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อนสนับสนุนผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ 5.ให้สิทธิประโยชน์ในการเช่าที่ดินของรัฐ หรือสิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ 6.สนับสนุนให้มีแพทย์หรือพยาบาลจิตอาสาให้คำแนะนำในการดูแลผู้สูงอายุระยะสุดท้ายในบ้าน .7.จัดทำฐานข้อมูลประชากรผู้สูงอายุ รวมข้อมูลเชิงประชากร สุขภาพ และความต้องการที่พักอาศัที่ต้องการพักอาศัย เพื่อวางแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้แม่นยำ

ข้อเสนอแนะต่อผู้พัฒนาโครงการและผู้เกี่ยวข้อง ประกอบด้วย 1.พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตำนึงถึงความปลอดภัยและการใช้งานที่ง่าย เช่น Smart Home Technology เพื่อเพิ่มความสะดวกสบายให้ผู้สูงอายุ 2.ออกแบบที่อยู่อาศัยที่รองรับทั้งผู้สูงอายุที่สามารถแลตนเองได้และผู้ที่ต้องการการดูแลอย่างใกล้ชิด และจัดให้มีบริการเสริม เช่น การดูแลสุขภาพ(Home Care) การส่งอาหาร การทำความสะอาด บริการ Telemdicine หรือระบบห่างไกล 3.พัฒนาโครงการขายหรือเช่าในราคาในราคาที่เหมาะสม โดยเฉพาะสำหรับกลุ่มสำหรับกลุ่มรายได้ปานกลางถึงต่ำทีมึความต้องการอยู่มาก

ผู้สูงอายุไทยเพิ่มเฉลี่ย 4.89 %

จำนวนประชากรไทยเข้าสู้สังคมผู้สูงวัยอย่างสมบูรณ์  โดยมีอายุ 60 ปีขึ้นไป เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.89 % ในปี 2567 ที่มีจำนวน 14.03 ล้านคน คิดเป็น 20 % แบ่งเป็นหญิง 57.9 % ชาย 42.1 %  โดยผู้สูงอายุ 60-69 ปี คิดเป็น 59.3 % รองลงมา 70-79 ปี คิดเป็น 29.8 % อายุ 80 ปีขึ้นไป คิดเป็น 10.9 %

ในจำนวนผู้สูงวัยในปี 67 ที่ต้องอาศัยอยู่กับบุคคลอื่นมีถึง 64 % อาศัยอยู่ลำพังกับคู่สมรส 22.6 % และอยู่คนเดียว 12.9 % อย่างไรก็ตามการอยู่อาศัยเพียงลำพังมีสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นเกือบ 4 เท่า จาก 3.6 % ในปี 2537 เป็น 12.9 % ในปี 2567

ในปี 2574 จะเข้าสู่สังคมสูงวัยระดับสุดยอด โดยมีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป มากกว่า 28 % ของประชากรทั้งหมด อย่างไรก็ตาม อายุ 60-69 ปี โดยทั่วไปสุขภาพยังดี สามารถดูแลตนเองได้ อายุ 70-79 ปี เริ่มมีข้อจำกัดทางร่างกายต้องการการดูแล อายุ 80 ปีขึ้นไปต้องการ การช่วยเหลือจากผู้อื่น

นอกจากนี้ พบว่าในปี 2583 จะมีผู้สูงอายุติดเตียงเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยคาดว่าเพศชายจะเพิ่มเป็น 370,000 ราย และเพศหญิงเพิ่มเป็น 211,000 ราย ดังนั้นจำเป็นที่ต้องมีการเตรียมความพร้อมด้านการดูแลสุขภาพ และสวัสดิการสำหโดยผู้สูงอายุที่อยู่ในภาวะต้องพึ่งพิงในอนาคต ซึ่งสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติพบว่าในอีก 20 ปีข้างหน้า ผู้สูงอายุที่อยู่ในภาวะต้องพึ่งพิงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มติดบ้านและติดเตียง มีปัญหาด้านสุขภาพมากขึ้น และต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษามากขึ้น

โครงการที่อายู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ

สำหรับที่อยู่อาศัยของผู้สูงวัยที่เป็น โครงการ Nursing Home ที่ให้การดูแลผู้สูงวัย ที่มีการจัดกิจกรรม การดูแลส่งเสริม และฟื้นฟูสุขภาพแก่ผู้สูงอายุ โดยมีการพักค้างคืน ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ 832 โครงการ  22,273 เตียง โดยเป็นของภาคเอกชน 822 โครงการ 21,528 เตียง ของภาครัฐ 5 โครงการ 219 เตียง มูลนิธิ 5 โครงการ 526 เตียง และเมื่อแยกตามสถานที่ตั้งพบว่าอยู่ในกรุงเทพและปริมณฑล 491 โครงการ 14,603 เตียง คิดเป็นสัดส่วน 65.6 % ภาคเหนือ 113 โครงการ 2,252 เตียง คิดเป็น 10.1 % ภาคตะวันออก 53 โครงการ 1,691 เตียง คิดเป็น 7.6% ภาคตะวันตก 70 โครงการ 1,410 เตียง ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 16 โครงการ 1,286 เตียง คิดเป็น 5.8 % ภาคใต้ 60 โครงการ 629 เตียง คิดเป็น 2.8 % และภาคกลาง 29 โครงการ 402  เตียง คิดเป็น 1.8 %  

และโครงการ Residence ที่ให้การดูแลผู้สูงอายุ ที่มีการจัดกิจกรรมส่งเสริมและฟื้นฟูสุขภาพแก่ผู้สูงอายุ โดยจัดให้มีที่พักอาศัย ประกอบด้วย โครงการ senior Complex บ้านจัดสรร อาคารชุด บ้านพักตากอากาศ ทีมีบ้านเพื่อผู้สูงอายุผสมอยู่ในโครงการที่เสนอขายแก่บุคคลทั่วไป และสถานดูแลผู้สูงอายุที่จัดตั้งโดยองค์กรของรัฐ องค์กรการกุศล และโรงพยาบาลที่มีพื้นที่สถานดูแลผู้สูงอายุที่แยกออกจากกันอย่างชัดเจน ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ 84  โครงการ 9,578 เตียง แบ่งเป็นของภาคเอกชน 37 โครงการ 5,031 เตียง ภาครัฐ 45 โครงการ 4,499 เตียง มูลนิธิ 2 โครงการ 48 หน่วย และเมื่อแยกตามสถานที่ตั้งพบว่า อยู่ในเขตกรุงเทพฯปริมณฑล 25 โครงการ  3,756 หน่วย คิดเป็น 39.2 % ภาคกลาง 10 โครงการ 1,627 หน่วย คิดเป็น 17 % ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 15 โครงการ 1,578 หน่วย คิดเป็น 16.5 % ภาคเหนือ 13 โครงการ 941 หน่วย คิดเป็น 9.8 % ภาคตะวันตก 8 โครงการ 626 หน่วย คิดเป็น 6.5 % ภาคตะวันออก 7 โครงการ 600 หน่วย คิดเป็น 6.3 % และภาคใต้ 6 โครงการ 450 หน่วย คิดเป็น 4.7 %

ราคา-อัตราการเข้าพักของผู้สูงอายุ

ขนาดของโครงการ Nursing Home ที่มีจำนวนเตียงน้อยกว่า 20 เตียง มีจำนวน 421 แห่ง คิดเป็นสัดส่วน 50.6%  มากกว่า โครงการขนาดกลางและใหญ่ ที่มีจำนวนามากกว่า 20 เตียง มี 411 แห่ง มีสัดส่วน 49.4 %  แต่มีจำนวนเตียงถึง 16,515 เตียง คิดเป็นสัดส่วน 74.2% มากกว่าโครงการขนาดเล็ก ที่มี 5,758 เตียง มีสัดส่วน 25.9%

ในจำนวน เตียงที่มีอยู่ใน Nursing Home ราคาที่น้อยกว่า 10,000  มี 2 โครงการ 68 เตียง มีผู้เช่าแล้ว 60 เตียง คิดเป็น 88.2%  ราคา 10,001-15,000 บาท มี 32 โครงการ 1,357 เตียง มีผู้เช่าแล้ว 1,072 เตียง คิดเป็น 79 % ราคา 15,001-20,000 บาท 211 โครงการ 7,194 เตียง มีผู้เช่าแล้ว 5,450 เตียง  คิดเป็น  75.8 % ราคา 20,001-25,000 บาท มี 248 โครงการ 5,293 เตียง เช่าแล้ว 3,844 เตียง คิดเป็น 72.6 % ราคา 25,001-30,000 บาท มี 137 โครงการ 3,694 เตียง เช่าแล้ว 73.1 % ราคา 30,000-50,000 บาท มี 149 โครงการ 3,062 เช่าแล้ว 2,699 เตียง 61.9 % ราคา 50,000-100,000 บาท มี 37  โครงการ 1,184 เตียง เช่าแล้ว 647 เตียง คิดเป็น 54.6 %  ราคา100,000 บาทขึ้นไป มี 11 โครงการ 264 เตียง เช่าแล้ว 114 เตียง คิดเป็น 43.2% ไม่ทราบข้อมูล 5 โครงการ 157 เตียง เช่าแล้ว 13 เตียง คิดเป็น 8.3 %

อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาค่าเช่า พบว่า Nursing Home ทั่วประเทศ ที่เปิดให้บริการระดับราคา 15,001-20,000 บาท/เดือน มากที่สุด 5,450 เตียง รองลงมาเป็นราคา 20,001-25,000 บาท/เดือน มีจำนวน 3,844 เตียง ราคา30,000 บาทเ/เดือน มีจำนวนเตียงรวมกันคิดเป็นสัดส่วน 79 % ของจำนวนเตียงที่มีให้บริการ 22,273 เตียง มีผู้เช่าแล้ว 83.1 % จากเตี่ยงที่มีผู้เช่าแล้วทั้งหมด 15,793 เตียง ส่วนทีมีค่าบริการมากกว่า 30,000บาท/เดือน มีจำนวนเตียงให้เช่าคิดเป็นสัดส่วน 21 % และมีผู้เช่าแล้ว 16.9 %

โครงการ  Residence ทั้งประเทศ ที่เปิดให้เช่าในระดับราคามากกว่า 100,000 บาท/เดือน มีมากที่สุด 2,176 หน่วย รองมาลง 30,000-50,000 บาท/เดือน มี 701 หน่วย ราคาต่ำกว่า 30,000 บาท/เดือน คิดเป็นสัดส่วน 15.5 %  ของหน่วยทั้งหมด 6,217 คิดเป็นสัดส่วน 13.5 % ของจำนวนที่มีผู้เช่าแล้ว 4,242 หน่วย ส่วนค่าเช่ามากกว่า 30,000 บาท/เดือน คิดเป็นสัดส่วน 53.7 %  และมีหน่วยที่มีผู้เช่าแล้ว 43.5%

สำหรับโครงการ Residence ที่ให้เช่ามี ุ62 โครงการ จำนวน 6,217 หน่วย มีผู้เช่าแล้ว 4,242 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 68.2 % โดยในระดับราคาค่าเช่าต่ำกว่า 10,000 บาท /เดือน  มี 13 โครงการ 604 หน่วย มีผู้เช่าแล้ว 463 หน่วย คิดเป็น 76.7 % ค่าเช่า 10,000-15,000 บาท /เดือน มี 1 โครงการ 178 หน่วย มีผู้เช่า 58 หน่วย คิดเป็น 32.6 % ค่าเช่า 15,001-20,000 บาท/เดือน มี 1 โครงการ จำนวน 80 ยูนิต มีผู้เช่าแล้ว 18 ยูนิต คิดเป็น 22.5 % ค่าเช่า 20,001-25,000 บาท /เดือน มี 2 โครงการ 72 หน่วย มีผู้เช่าแล้ว 7 หน่วย คิดเป็น 9.7 % ค่าเช่า 25,001-30,000 บาท /เดือน มี 28 หน่วย มีผู้เช่า 100 % ค่าเช่า 30,001-50,000 บาท/เดือน มี 6 โครงการ 701 หน่วย มีผู้เช่าแล้ว 235 หน่วย คิดเป็น 33.5 % ค่าเช่า 50,001-100,000 บาท/เดือน มี 4 โครงการ 462 หน่วย ผู้เช่าแล้ว 126  หน่วย คิดเป็น 27.3 % ค่าเช่า 100,000 บาท/เดือน มี 10 โครงการ 2,176 หน่วย มีผู้เช่า 1,485 หน่วย คิดเป็น 68.2 % ไม่ทราบข้อมูล 25 โครงการ 1,916 หน่วย มีผู้ช่วยแล้ว 1,822 คิดเป็นสัดส่วน 95.1 %

เป็นที่น่าสังเกตว่า โครงการ Residence ทั่วประเทศ ให้เช่าในระดับราคามากกว่า 100,000 บาท/เดือน มีจำนวนหน่วยมากที่สุด 2,176 หน่วย รองลงมาราคาค่าเช่า 30,001-50,000 บาท/เดือน มีจำนวน 701 หน่วย ราคาค่าเช่าต่ำกว่า 30,000 บาท/เดือน มีจำนวนหน่วยให้เช่าคิดเป็นสัดส่วนรวมกัน 15.5 % ของจำนวนหน่วยที่มีให้เช่า 6,217 หน่วย และมีหน่วยที่มีผู้เช่าแล้วมีสัดส่วน 13.5 % ของจำนวนหน่วยที่มีผู้เช่าแล้วทั้งหมด 4,242 หน่วย ส่วนค่าเช่ามากกว่า 30,000 บาท/เดือน มีจำนวนหน่วยที่มีผู้เช่าคิดเป็นสัดส่วน 53.7 % และมีหน่วยที่มีผู้เช่าแล้ว 43.5%

ประเภทที่อยู่อาศัยให้เช่ามี 26,508 หน่วย มีผู้เช่าแล้ว 18,213 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 68.7 % แยกเป็นบ้านเดี่ยว 9,747 หน่วย มีผู้เช่าแล้ว 7,421 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 76.1% บ้านแฝดมี 112 หน่วย มีผู้เช่า 86 หน่วย คิดเป็น 76.8 % ทาวน์เฮ้าส์หรือทาวน์โฮมมี 395 หน่วย มีผู้เช่าแล้ว 283 หน่วย คิดเป็น 71.6 % อาคารพาณิขย์มี 946 หน่วย มีผู้เช่าแล้ว 946 หน่วย คิดเป็น 55.4 % อาคารชุดมี 4,176 หน่วย มีผู้เช่าแล้ว 2,312 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 55.4% อาคารที่พักอาศัยรวม 11,132 หน่วย มีผู้เช่าแล้ว 7,401 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 66.5%

ด้านจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเพื่อขาย มี 22 โครงการ รวม 3,361 หน่วย ขายไปแล้ว 2,459 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 73.2% แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 867 หน่วย ขายแล้ว 622 หน่วย คิดเป็น 71.7 % บ้านแฝด 242 หน่วย ขายแล้ว  138 หน่วย คิดเป็น 57 %  ทาวน์เฮ้าส์/ทาวน์โฮม 212 หน่วย ขายแล้ว75 หน่วย คิดเป็น 34.4 %