เมื่อวันที่ 9 เม.ย. 2567 ครม. มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้น เศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ จำนวน 5 มาตรการ ประกอบด้วย 1) การลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองเหลือรายการละ 0.01% ครอบคลุมที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท 2) ให้สิทธิลดหย่อนภาษีจากการสร้างบ้านในอัตรา ‘ล้านละหมื่น’ รวมไม่เกิน 100,000 บาท 3) โครงการสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษ Happy Home รวมไปถึง4) Happy Life เพื่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของตนเอง โดย ธอส. และ 5) การขยายเพดานโครงการบ้าน BOI เป็น 1.5 ล้านบาท
Krungthai COMPASS มองว่าสาเหตุที่ภาครัฐเลือกที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ เนื่องจาก 1) ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยสะท้อนจากมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยต่อ GDP ไทยที่สูงถึง 5-6% ตลอดช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2562-2566) และ 2) การพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่มี Supply Chain ที่ยาวทำให้ประโยชน์ที่เกิดจากใช้มาตรการกระตุ้นนั้นจะไม่จบแค่ในภาคอสังหาฯ เท่านั้นแต่จะสร้างอานิสงส์กับธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องต่อไปด้วย
ในระยะถัดไปยังต้องติดตามผลของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ว่าจะช่วยลดปัญหา Oversupply ที่เกิดขึ้นในบาง Segment ได้หรือไม่ โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุด ในระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ที่มีสต็อกเหลือขายถึง 74,500 ยูนิต และ 71,300 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถึง 96.3% และ 84.7% จากสต็อกในทุกระดับราคา ขณะที่สต็อกบ้านเดี่ยวที่กว่าครึ่งอยู่ในราคา 5-10 ล้านบาท ก็จะได้ประโยชน์จากการกระตุ้นเช่นกัน
การสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน พร้อมกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ ตลอดจนธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เพื่อรองรับการยกระดับไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมโลก (Thailand Vision) มีรายละเอียดดังนี้
- ปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 โดยลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุดที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2567
- มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน กำหนดให้บุคคลธรรมดาสามารถลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านในอัตรา 10,000 บาทต่อค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท รวมไม่เกิน 1 แสนบาท ในปีภาษีที่ก่อสร้างบ้านเสร็จ ตามสัญญาจ้างที่ได้กระทำขึ้นและเริ่มก่อสร้างตั้งแต่ 9 เม.ย. 2567 ถึง 31 ธ.ค. 2568
- โครงการ Happy Home วงเงิน 20,000 ล้านบาท โดย ธอส. จะสนับสนุนให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นับรวมถึงการปลูกสร้างอาคาร การซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง และซื้อสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการอยู่อาศัย ผ่านสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ 3% นาน 5 ปี วงเงินต่อรายสุงสุดไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยสามารถยื่นคำขอกู้ได้จนถึง 30 ธ.ค. 2568 หรือจนกว่าสินเชื่อจะเต็มตามกรอบวงเงินของโครงการ
- โครงการ Happy Life วงเงิน 10,000 ล้านบาท โดย ธอส. จะสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองนับรวมถึงการต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร หรือไถ่ถอนจากสถาบันการเงินอื่น ผ่านสินเชื่อดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.98% วงเงินต่อรายตั้งแต่ 2.5 ล้านบาท ขึ้นไป
- โครงการบ้าน BOI ขยับเพดานเป็น 1.5 ล้านบาท โดย BOI ให้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี ในวงเงินไม่เกิน 100% ของเงินลงทุนในการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไข โดยได้ขยายเพดานราคาบ้านเพิ่มขึ้นจาก 1.2 ล้านบาท เป็น 1.5 ล้านบาท
ทำไมรัฐบาลต้องกระตุ้นภาคอสังหาฯ?
Krungthai COMPASS มีมุมมองว่าภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัย เป็นธุรกิจที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยสะท้อนจากมูลค่าตลาดต่อ GDP ที่ค่อนข้างสูงราว 5-6% โดย ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2562-2566) ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยซึ่งประเมินจากการโอนกรรมสิทธิ์มีมูลค่าอยู่ในกรอบปีละ 0.93-1.07 ล้านล้านบาท เมื่อเทียบกับขนาดเศรษฐกิจไทยที่มีมูลค่าปีละ 15.7-17.9 ล้านล้านบาท ในช่วงเวลาเดียวกันพบว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีขนาดอยู่ที่ราว 5-6% ของเศรษฐกิจไทย
นอกจากขนาดที่ใหญ่แล้ว ธุรกิจอสังหาฯ เป็นธุรกิจที่มี Supply Chain ยาว ทำให้ประโยชน์ของการใช้มาตรการกระตุ้นจะไม่ได้จบลงเพียงแค่ในภาคอสังหาฯ เท่านั้น แต่ยังคงสร้างอานิสงส์สู่ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจตกแต่งภายใน หรือธุรกิจตัวแทนขายอสังหาฯ ให้มีการลงทุนเพิ่มขึ้น จ้างงานมากขึ้น และส่งผลต่อเนื่องให้เกิดการบริโภคที่สูงขึ้นตามโดย ภาครัฐมองว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ครั้งนี้ จะส่งเสริมให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ
คิดเป็นมูลค่า 1.4 ล้านล้านบาท แบ่งได้เป็น
1) การเพิ่มมูลค่าการซื้อขายอสังหาฯ 8 แสนล้านบาท จากการลดลงของค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาฯ ของผู้บริโภค อาทิ ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ที่ลดลงจากล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 200 บาท ตลอดจนการมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยวงเงินรวม 30,000 ล้านบาท จาก ธอส. มาช่วยสนับสนุนผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
2) การลงทุนในภาคอสังหาฯ 4-5 แสนล้านบาท จากการที่ผู้ประกอบการต้องลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพื่อทดแทนสต็อกเหลือขายที่มีโอกาสถูกเร่งระบายออกไป
3) การบริโภค 1 แสนล้านบาท จากการที่ผู้ซื้ออสังหาฯ ต้องซื้ออุปกรณ์เครื่องใช้ที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย อาทิ เครื่องปรับอากาศ ทีวี ตู้เย็น รวมถึงเฟอร์นิเจอร์เพื่อตกแต่งที่อยู่อาศัย เป็นต้น
. ในระยะถัดไป…ยังมีมาตรการอื่นๆ ที่ต้องจับตา
นอกจากทั้ง 5 มาตรการ ที่ครม.มีมติเห็นชอบแล้วในระยะถัดไปต้องติดตามมาตรการอื่นๆ ที่มีโอกาสเข้ามากระตุ้นภาคอสังหาฯ กันอย่างต่อเนื่อง อาทิ การกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯของชาวต่างชาติผ่านการทบทวนหลักเกณฑ์การถือครองอสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ ตลอดจนการลดต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อให้ผู้บริโภคเข้าถึงง่ายขึ้น ผ่านการปรับลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรลง ยกตัวอย่างเช่น การปรับที่ดินของบ้านเดี่ยวให้ลดลงจากไม่ต่ำกว่า 50 ตร.ว. เป็นไม่ต่ำกว่า 35 ตร.ว. หรือ บ้านแฝด ปรับจากไม่ต่ำกว่า 35 ตร.ว. เป็นไม่ต่ำกว่า 28 ตร.ว. ซึ่งปัจจุบันกระบวนการแก้กฎหมายจัดสรรที่ดินได้เข้าคณะกรรมการจัดสรรกลางไปแล้ว และกำลังอยู่ในระหว่างพิจารณา คาดใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 6 เดือน
ติดตามภาวะ Oversupply ในบาง Segment
อีกประเด็นที่ต้องติดตามคือ “การกระตุ้นอสังหาฯ จะช่วยลดภาวะ Oversupply ของที่อยู่อาศัยในบาง Segment ได้มากน้อยแค่ไหน” ข้อมูลจาก AREA ชี้ว่าที่อยู่อาศัยประเภท “ทาวน์เฮ้าส์” และ “อาคารชุด” มีสต็อกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทเป็นจำนวนมากราว 74,500 ยูนิต และ 71,300 ยูนิต ตามลำดับ คิดเป็น 96.3% และ 84.7% ของสต็อกทั้งหมด จึงเป็นที่น่าติดตามว่ามาตรการลดค่าโอน-จดจำนองที่มีการขยายจากเดิมที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท พร้อมกับให้ส่วนลดค่าโอนจากอัตราปกติที่ 2% เหลือ 0.01% จะเป็นเครื่องมือที่ช่วยระบายสต็อกในส่วนนี้ได้หรือไม่ ส่วนสต็อกบ้านเดี่ยวที่เกิน 50% อยู่ในช่วงราคา 5-10 ล้านบาท ก็มีโอกาสได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อยู่บ้างเช่นกัน
กณิศ อ่ำสกุล
Krungthai COMPASS