“แอล ดับเบิลยู เอสฯ” คาดการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2567 มีแนวโน้มเติบโต 5-10% ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% ผลจากราคาที่ดิน ค่าแรง ราคาวัสดุก่อสร้างและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น
ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2566 หรือเติบโตไม่เกิน 5% เมื่อเทียบกับปี 2566 เป็นผลมาจากภาระหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Mortgage Loan) แนะผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับกลยุทธจากการพัฒนาและขายอสังหาฯ สู่การเป็นที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อการมีที่อยู่อาศัยทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน
นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) คาดการณ์แนวโน้มการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2567 ว่า มีแนวโน้มที่จะเติบโต 5-10% ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2566 หรือเติบโตไม่เกิน 5% ขึ้นกับอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2567 ความสามารถในการก่อหนี้ของผู้ซื้อ และการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน โดยการคาดการณ์ดังกล่าว LWS ได้มีการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการเติบโตของเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ใน 3 ฉากทัศน์ (3-Scenarios) กล่าวคือ
- กรณีที่ดีที่สุด(Best Case) :เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตไม่น้อยกว่า 3.5-4% ตามการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยและสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ สถานการณ์การส่งออกมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่อง การลงทุนภาครัฐสามารถดำเนินการได้ตามแผนที่วางไว้ โดยเฉพาะนโยบายดิจิทัล วอลเล็ต วงเงิน 500,000 ล้านบาท ที่คาดว่าจะดำเนินการได้ภายในไตรมาสสองของปี 2567 ในขณะที่ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกิน 1.5% จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ประมาณ 110,000-115,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 497,000-520,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 5-10% เมื่อเทียบกับปี 2566 ที่ประมาณการณ์ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 106,000 หน่วย มูลค่า 474,000 ล้านบาท และคาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2567 ประมาณ 1.1 ล้านล้านบาท หรือเติบโต 3% จากปี 2566 ที่ประมาณว่าจะมียอดการโอนกรรมสิทธิทั่วประเทศประมาณ 377,382 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1.07 ล้านล้านบาท ที่ปรับเพิ่มขึ้น 0.1% จากปี 2565
- กรณีปกติ(Base Case):เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตประมาณ 2.5-3% ภาคการส่งออกฟื้นตัว การลงทุนของภาครัฐล่าช้าจากแผนที่วางไว้โดยเฉพาะโครงการแจกเงินดิจิทัล ที่อาจจะล่าช้าจากแผนที่วางไว้ว่าจะสามารถใช้ได้ภายในเดือนพฤษภาคม 2567 ไปในไตรมาสสามหรือสี่ของปี ในขณะที่ ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานทรงตัวในระดับที่ไม่เกิน 100 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรล ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับไม่เกิน 1.5% LWS คาดว่าจะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ประมาณ 107,000-110,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 481,000-497,000 ล้านบาท หรือเติบโตประมาณ 3-5% และอัตราการโอนกรรมสิทธิจะมีแนวโน้มใกล้เคียงกับปี 2566 คือประมาณ 1.07 ล้านล้านบาท
- กรณีที่แย่ที่สุด(Worst Case):เป็นการคาดการณ์บนพื้นฐานจากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2.5% ภาคการส่งออกทรงตัว การลงทุนของภาครัฐไม่สามารถทำได้ตามแผนที่วางไว้ โดยเฉพาะโครงการแจกเงินดิจิทัล ที่อาจจะไม่สามารถดำเนินการได้ตามแผนเนื่องจากข้อจำกัดของกฏหมายและประเด็นทางการเมือง ในขณะที่ ภาคการท่องเที่ยว การบริโภคภายในประเทศและการลงทุนของภาคเอกชนยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้นเกินกว่า 100 เหรียญสหรัฐฯ ต่อบาร์เรลผลจากสถานการณ์สงครามที่ยืดเยื้อทั้งในชนวนกาซ่า และยูเครน ทำให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ระดับเกินกว่า 2 % จะทำให้มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2567 ปรับลดลงมาใกล้เคียงกับปี 2566 หรือลดลงไม่น้อยกว่า 5% ในขณะที่อัตราการโอนกรรมสิทธิมีแนวโน้มที่จะติดลบเมื่อเทียบกับปี 2566 หรือมีมูลค่าน้อยกว่า 1.07 ล้านล้านบาท
การเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2566 ติดลบประมาณ 5-8% จากปี 2565
จากการสำรวจของ LWS คาดว่าในปี 2566 จะมีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 จะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวลดลงประมาณ 5-8% ในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 10-15% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวนการเปิดตัวที่ 103,000 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 457,000 ล้านบาทโดยมีอัตราขายเฉลี่ยในวันเปิดตัวโครงการในปี 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 17% ปรับตัวลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ยในวันเปิดตัวโครงการที่ 29% ในปี 2565 โดย 52% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่เป็นโครงการบ้านพักอาศัย และที่เหลือ 48% เป็นการเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัย โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในปี 2566 อยู่ที่ 5.2 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 17.38% จากราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่ 4.43 ล้านบาทต่อหน่วยในปี 2565 เป็นผลมาจากสัดส่วนการเปิดตัวที่อยู่อาศัยในระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทเพิ่มขึ้นคิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าสูงถึง 34% ของโครงการที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมดในปี 2566
ในขณะที่ที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมขายและอยู่ระหว่างการก่อสร้างของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 39 บริษัท ณ วันที่ 30 กันยายน 2566 อยู่ที่ 663,188.48 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.43% เมื่อเทียบกับมูลค่าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายและอยู่ระหว่างการก่อสร้างของบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่ 600,548.76 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2565 เมื่อเทียบกับยอดการรับรู้ของบริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต้องใช้เวลาในการระบายสินค้าประมาณ 2 ปี 6 เดือน
4 ปัจจัยเสี่ยงกระทบอสังหาฯ ปี 2567
สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่จะมีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 นอกจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยจะส่งผลกระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 แล้วมีอีก 4 ปัจจัยเสี่ยงที่กระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาฯ ได้แก่
- อัตราดอกเบี้ย: ที่มีแนวโน้มทรงตัวอยู่ในระดับสูง ส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ที่ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการและการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้นในปี 2567 เทียบกับปี 2566
- การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำตามนโยบายของรัฐบาลที่ 400 บาทต่อวัน: ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2567 กระทบโดยตรงต่อต้นทุนการดำเนินงานของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น
- ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ตามราคาพลังงานที่ปรับตัวสูงขึ้น: ส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างและระดับราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นในปี 2567 เทียบกับปี 2566
- ความเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน: เป็นปัจจัยที่กระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อในตลาดโดยในปี 2566 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ(Rejection Rate) ที่ระดับ 60-65% จากยอดการขออนุมัติสินเชื่อ โดยในปี 2567 ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงมีนโยบายทางการเงินที่เข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน เนื่องจากภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง และสัดส่วนหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้(Non-Performing Loans: NPLs) ในกลุ่มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในสัดส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับสินเชื่อบุคคลประเภทอื่นๆ จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อหน่วย
จากปัจจัยเสี่ยงทางธุรกิจดังกล่าว นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า LWS แนะนำให้แนะผู้ประกอบการอสังหาฯ ปรับกลยุทธการขายจากผู้พัฒนาและขายที่อยู่อาศัย สู่การเป็นที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อการมีที่อยู่อาศัยทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน โดยเพิ่มการให้คำแนะนำในการบริหารจัดการทางการเงินให้กับลูกค้าเพื่อให้โครงสร้างทางการเงินส่วนบุคคลได้รับการยอมรับและการพิจารณาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เนื่องจากกลุ่มลูกค้าที่มักจะถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีอาชีพอิสระ ทำให้มีฐานรายได้ไม่แน่นอน ถ้าบริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถจับมือกับสถาบันการเงินและให้คำแนะนำกับลูกค้าในการบริหารจัดการทางการเงินก็จะลดความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
“การวางแผนและการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้ซื้อ เป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้สามารถก้าวข้ามความเสี่ยงและความผันผวนที่เกิดขึ้นและรักษาการเติบโตทางธุรกิจได้อย่างยั่งยืน ไม่ว่าจะเผชิญกับความเสี่ยงและความไม่แน่นอนที่เกิดขึ้น” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว