ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) รายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัยใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายไตรมาส 3 ปี 2566 พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในภาพรวมในกรุงเทพฯและปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 ค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 129.8 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.2 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566 (QoQ) พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรภาพรวมมีการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.1 โดยดัชนีบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 5 ไตรมาส ส่วนดัชนีราคาภาพรวมห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 155.0 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่ง QoQ ที่ลดลงเป็นไตรมาสแรกหลังจากที่ได้เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง 2 ไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่ห้องชุดใน 2 จังหวัดปริมณฑลราคาลดลงต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ซึ่งอาจเป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการเพิ่มการส่งเสริมการขายที่เพิ่มมากขึ้น
ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ (บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์)
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในภาพรวมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 ค่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 129.8 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 127.2 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566 (QoQ) พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้นเล็กน้อยร้อยละ 0.1 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 3 ปี 2566 ได้มีการปรับราคาขึ้นจากปีที่แล้วมาอย่างต่อเนื่อง
ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่เพิ่มขึ้น เป็นผลหลัก ๆ จาก ต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นล้วนมีผลโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565 – 2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขายของบ้านจัดสรร พบว่าในไตรมาสนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์โปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขายโดยการให้ของแถมมากที่สุด เช่น ฟรีแอร์ ม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า จัดสวน ปูหญ้า รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่าย ณ วันโอน เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ
เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่า กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.8 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว
ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 130.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยเป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งพบว่า ไตรมาส 3 ปี 2566 บ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565-2566 เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น
3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.3 เพิ่มขึ้น ร้อยละ 2.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ทั้งนี้ ได้พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 6 ไตรมาส (ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566) (ดูตารางที่ 2 และแผนภูมิที่ 1 – 3)
ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์
ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ทั้งนี้ พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาลดลงครั้งแรกหลังจากเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 3 ไตรมาส (ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 ถึงไตรมาส 2 ปี 2566)
กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.7 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่กรุงเทพฯ ราคาทาวน์เฮ้าส์ยังน่าจะมีทิศทางที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส (ตั้งแต่ ไตรมาส 4 ปี 2565 ถึง ไตรมาส 3 ปี 2566)
3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.2 เพิ่มขึ้น ร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -1.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)
ทั้งนี้ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ได้สะท้อนว่า โดยภาพรวมราคาของทาวน์เฮ้าส์ทรงตัวจากปีก่อนหน้า หากดูค่าเฉลี่ยของดัชนีในปี 2565 และปี 2566 (3 ไตรมาส) เทียบกันจะพบว่าราคาทาวน์เฮ้าส์ใน 3 จังหวัดปริมณฑลค่อนข้างที่จะทรงตัว อาจเนื่องมาจากต้นทุนของราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลไม่สูงเท่ากับในกรุงเทพมหานครจึงทำให้ผู้ประกอบยังพอที่จะตรึงราคาบ้านให้สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค
สำหรับรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ พบว่า ส่วนใหญ่ร้อยละ 40.5 เป็นของแถมมากที่สุด เช่น ฟรีแอร์ ม่าน ปั๊มน้ำ แท้งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า จัดสวน ปูหญ้า และเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 39.4 รองลงมาร้อยละ 39.0 ให้ฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนฯ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 37.8 และร้อยละ 20.4 เป็นการให้ส่วนลดเงินสด ลดลงจากไตรมาสก่อนซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 22.9
ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย
สำหรับ ดัชนีราคาภาพรวมห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 155.0 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.1 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งเป็นการลดลงของไตรมาสแรกหลังจากเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน 2 ไตรมาส
ทั้งนี้ มีข้อสังเกตว่า ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ในพื้นที่จังหวัดกรุงเทพฯ มีทิศทางที่ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนโดยมีการปรับตัวขึ้นติดต่อกันมาแล้ว 3 ไตรมาส ตั้งแต่ ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566ในขณะที่พื้นที่จังหวัดปริมณฑลที่ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งปรับตัวลดลงต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 ซึ่งส่วนหนึ่งยังคงเป็นโครงการเก่าที่มีการเปิดขายมาก่อนปี 2564 ที่ยังขายไม่หมด อาจเป็นผลจากการที่ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นมากในช่วงที่ผ่านมา และภาวะหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงเกินกว่าร้อยละ 90 ซึ่งเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลต่อกำลังซื้อทั้งสิ้น ซึ่งได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 ปี 2566 โดยการให้ส่วนลดเงินสดโดยการลดราคาห้องชุดลงเพื่อกระตุ้นยอดขาย และให้ของแถมซึ่งมีสัดส่วนรวมกันสูงถึงร้อยละ 72.4 และมีข้อสังเกตว่าเป็นการลดราคาของโครงการเก่าที่เปิดขายมาก่อนปี 2564 เนื่องจากต้นทุนการผลิตยังคงต้นทุนเดิมที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่ปรับขึ้น ค่าแรงงานยังไม่ปรับตัวขึ้น
ทั้งนี้ ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในไตรมาส 3 ปี 2566 เมื่อแยกตามพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 158.1 จุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลงร้อยละ -0.2 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) อย่างไรก็ตามราคาห้องชุดยังเป็นทิศทางที่เพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 3 ปี 2566
2 จังหวัดปริมณฑล (สมุทรปราการ และ นนทบุรี) มีค่าดัชนีเท่ากับ 141.5 จุด ลดลงร้อยละ -2.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งสะท้อนได้ว่าราคาห้องชุดยังเป็นทิศทางชะลอตัวจากปีก่อน เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงราคาลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกัน 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566 แต่เริ่มเห็นทิศทางการปรับเพิ่มขึ้นของราคา
สำหรับรายการส่งเสริมการขายห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้พบว่า ส่วนใหญ่ร้อยละ 38.4 เป็นของแถม ซึ่งเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีสัดส่วนร้อยละ 37.7 สำหรับรูปแบบการส่งเสริมการขายเป็นการให้ส่วนลดเงินสด มีสัดส่วนร้อยละ 35.3 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 34.7 และการให้ส่วนลดฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ มีสัดส่วนร้อยละ 26.4 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 27.5 (ดูแผนภูมิที่ 3)
วิธีการจัดทำข้อมูล
ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ประกอบด้วย ดัชนีราคาบ้านเดี่ยว และดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ในโครงการบ้านจัดสรรสร้างใหม่ที่ยังอยู่ระหว่างการขาย ซึ่งโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย หมายถึง โครงการที่มีมูลค่าราคาขายน้อยที่สุด โดยในการจัดทำดัชนีราคานี้จะไม่นับรวมบ้านมือสองพื้นที่ในการจัดเก็บข้อมูลรวบรวมข้อมูล กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประกอบด้วย กรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ เพียง 4 จังหวัด
การสุ่มตัวอย่างเพื่อการจัดทำดัชนีราคานี้ จะใช้วิธีการสุ่มตัวอย่างแบบเจาะจง (Purposive Sampling) จำนวน 245 ตัวอย่าง โดยราคาขายที่นำมาจัดทำดัชนีราคานี้ เป็นราคาขายที่แท้จริง ซึ่งได้หักมูลค่ารายการส่งเสริมการขายออกจากราคาที่ประกาศขายแล้ว โดยใช้ราคาปี 2555 เป็นปีฐานดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย หมายถึง ราคาห้องชุดในโครงการอาคารชุด ที่มีหน่วยเหลือขายตั้งแต่ 6 หน่วยขึ้นไป โดยในการจัดทำดัชนีราคานี้จะไม่นับรวมห้องชุดมือสอง พื้นที่ในการจัดเก็บข้อมูลรวบรวมข้อมูล กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประกอบด้วย กรุงเทพมหานคร นนทบุรี และสมุทรปราการ เพียง 3 จังหวัด
การสุ่มตัวอย่างเพื่อการจัดทำดัชนีราคานี้ จะใช้วิธีการสุ่มตัวอย่างแบบง่าย (Simple Random Sampling) จำนวน 150 ตัวอย่าง ราคาขายที่นำมาจัดทำเป็นดัชนีนี้ เป็นราคาขายที่แท้จริง ซึ่งได้หักลบมูลค่ารายการส่งเสริมการขายออกจากราคาที่ประกาศขายแล้ว โดยใช้ราคาปี 2555 เป็นปีฐาน
