การกลับมาเปิดประเทศกับโอกาสด้านการลงทุนในอสังหาฯ

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การระบาดของไวรัสโควิด-19 ทั้งในประเทศไทยและทั่วโลก ได้ส่งผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคมในทางลบเป็นวงกว้างและเกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำไปทั่วทั้งโลก ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดพักอาศัยที่ได้รับผลลบอย่างหนัก ในช่วงเกือบ 2 ปีที่ผ่านมา อุปทานใหม่ของคอนโดพักอาศัยในกรุงเทพ ลดลงถึง 65% จากจำนวนอุปทานเดิมก่อนโควิดแพร่ระบาด อยู่ที่ประมาณ 60,000 ยูนิต เหลือ 22,000 ยูนิต ในปี 2563 และ ประมาณ 11,000 ยูนิตในปี 2564 ขณะที่เราอาจเห็นแนวโน้มที่ดีขึ้นในปี 2565

การประกาศเปิดประเทศของรัฐบาล ซึ่งมีผลให้ 63 ประเทศ สามารถเดินทางเข้าไทยได้โดยไม่ต้องกักตัว เป็นนโยบายที่ทุกภาคส่วนขานรับแม้จะมีความกังวลอยู่บ้าง การเปิดประเทศของรัฐบาลไทยย่อมส่งผลกระทบทางบวกต่อระบบเศรษฐกิจไทย และแน่นอนว่าภาคเศรษฐกิจต่างๆ เริ่มมองหาโอกาสเพื่อการลงทุน พิจารณาผลกระทบทางบวกว่าจะเกิดขึ้นกับธุรกิจส่วนไหนบ้าง

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งที่มีความสำคัญต่อการเติบโตของระบบเศรษฐกิจไทย นักลงทุนต่างก็เริ่มมองหาโอกาสและช่องทางการลงทุนที่เกิดขึ้น ซึ่งอาจมีหลายประเด็นผุดขึ้นในช่วงนี้ว่าเราถึงเวลาที่ควรลงทุนแล้วรึยัง ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวเพิ่มขึ้นรึยัง จากราคาที่ปรับตัวลดลงไปค่อนข้างมาก ถ้าไม่รีบตัดสินใจซื้อตอนนี้ จะเสียโอกาสที่จะได้ซื้อของถูกรึเปล่า

ผมมองว่าผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ณ เวลานี้น่าจะเป็นโอกาสเดียวที่จะได้ซื้อคอนโดราคาถูกเท่าที่เป็นไปได้ เมื่อเศรษฐกิจและธุรกิจในภาพรวมปรับตัวดีขึ้นจากการเปิดประเทศ โอกาสที่จะซื้อคอนโดในราคาขายที่ถูกขนาดนี้นั้นจะมีโอกาสที่น้อยมากๆ ส่วนกรณีหากเป็นการซื้อเพื่อลงทุน ก็คงมี 2 ปัจจัยให้พิจารณาก็คือ

1) ราคาซื้อตอนนี้ เหมาะสมสำหรับการลงทุนหรือไม่ ทั้งนี้จะขึ้นอยู่กับเงินลงทุนว่าต้องกู้และต้นทุน

2) ตลาดเช่าเป็นอย่างไร จะใช้เวลาอีกนานเท่าไรจึงจะฟื้นตัว และอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไรบ้าง

โดยประเด็นหลักๆ ตอนนี้เราจะเห็นได้ว่า

• อุปทานใหม่ New Supply ของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากกว่า 60,000 ยูนิตในช่วงก่อนโควิด เหลือเพียง 22,000 ยูนิต ในปี 2563 และ 11,000 ยูนิตในปี 2564
• ราคาขายลดลง ถึงแม้ว่าจะลดลงไม่มากนัก แต่หลายโครงการมีการเสนอโปรโมชั่น ทั้งที่ประกาศเป็นการทั่วไปและในแวดวงกลุ่มนักลงทุนขาประจำของแต่ละบริษัท ซึ่งทำให้ราคาซื้อสุทธิลดลงมาก (อาจมากถึง 20-30% ในบางโครงการ) นอกจากนี้ราคาขายต่อ / ราคาขายคอนโดมือสอง ก็ปรับลดลงมากถึง 20% ในหลายโครงการ
• ผลตอบแทนการลงทุนจากการปล่อยเช่า ค่าเช่า และอัตราว่าง อันนี้แน่นอนว่าอุปสงค์ลดลดเพราะจำนวนคนตกงานจากโควิดมาก จำนวนผู้เช่าในตลาดย่อมลดลง ค่าเช่าก็ลดลง เพราะการแข่งขันด้านราคาเพื่อให้ปล่อยเช่าได้ก่อนนักลงทุน(เจ้าของ) ที่ใช้เงินกู้สูงในการลงทุน และยังต้องผ่อนธนาคารอยู่ มีความจำเป็นต้องมีรายได้จากค่าเช่าเพื่อผ่อนแบงค์ ย่อมทำให้ค่าเช่าลดลง และจากอุปสงค์ที่ลดลงอย่างมากย่อมทำให้อัตราว่างจากการให้เช่าของตลาดเพิ่มสูงขึ้น ตามหลักเกณฑ์ของอุปสงค์-อุปทาน

ปัญหาการลงทุนจากการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งเป็นปัญหาจากตลาดและส่งผลกระทบต่อนักลงทุนที่ซื้อไว้ด้วยราคาขายก่อนโควิดระบาด ซึ่งมีราคาสูง ขณะที่ค่าเช่าลดลง อัตราว่างเพิ่มสูงขึ้น แสดงถึงรายได้ของนักลงทุนรายนั้นๆย่อมต้องลดลง แต่นักลงทุนรายเก่าที่ไม่มีภาระทางการเงินที่ต้องผ่อนธนาคารนั้น อาจได้รับผลกระทบไม่มากนัก

นักลงทุนที่มีความรู้ความเข้าใจเรื่องการลงทุนในอสังหาฯ ว่าตลาดคอนโดให้เช่าทำเลตรงไหน โครงการไหน ห้องชุดและฟังก์ชั่นห้องแบบไหนที่ผู้เช่าจะให้ความสนใจ รวมไปถึงการกำหนดค่าเช่าและความต้องการของตลาดมีอยู่มากน้อยเพียงใด กลุ่มนักลงทุนเหล่านี้ยังมีโอกาสที่สามารถลงทุนได้

Capital Gain หลังจากลดราคาและหมดโปรโมชั่นแล้วราคาขายต่อจะอยู่ตรงไหน ถ้าราคากลับไปอยู่ที่ราคาก่อนลดราคา ผู้ลงทุนก็กำไร 20% ซึ่งอาจสรุปได้ว่า ณ เวลานี้ยังสามารถลงทุนได้ เพราะผลตอบแทนการลงทุนยังคงอยู่ที่ 4.11% และยังมีโอกาสได้รับ Capital Gain ที่สูงถึง 20% ด้วยเช่นกัน

โอกาสด้านการลงทุนยังคงมีถึงแม้ว่าเราจะอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ปกติ หากนักลงทุนรู้จักเลือกทำเลและโครงการที่มีราคาขายเหมาะสม ส่วนแนวโน้มของราคาจะลดลงอีกหรือไม่นั้นจะอยู่ที่โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือสร้างเสร็จแล้ว และเจ้าของโครงการต้องการเงินสดสำหรับแก้ปัญหาทางการเงินหรือต้องการปิดโครงการก็จะทำการลดราคาขาย เพื่อให้ขายได้หมดและปิดโครงการ นอกจากนี้การลดราคาลงอาจเกิดจากการขายต่อหรือขายคอนโดมือสอง โดยที่ผู้ซื้อมือแรกอาจมีปัญหาเรื่องการผ่อนชำระหรือมีปัญหาทางการเงิน

โครงการพัฒนาคอนโดใหม่ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีนี้ ระดับราคาขาย หากมีปรับลดลงก็จะลดไม่มากนัก เพราะต้นทุนที่ดินส่วนใหญ่ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซื้อไป เป็นต้นทุนที่ดินที่ซื้อก่อนโควิดระบาด และเจ้าของที่ดินไม่ลดราคาขายที่ดินในเมือง ดังนั้นนักพัฒนาฯ ที่มีการเปิดโครงการใหม่จำเป็นต้องลดสเปกหรือลดคุณภาพมาตรฐานงานก่อสร้างอาคารลง เพื่อให้สามารถลดราคาขายลงได้ ซึ่งหากเป็นสเปกเดียวกับโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันในราคาที่ลดลงนั้นจะทำได้ค่อนข้างยาก นักพัฒนาจึงยอมลดกำไรของเขาลง เพื่อลดราคาขายลงได้ แต่ก็ไม่สามารถลดได้มากนัก  อีกประการก็คือนักพัฒนาจะสามารถลดราคาขายลงได้ ก็ต่อเมื่อได้ต้นทุนที่ดินแปลงใหม่ที่มีราคาถูกลง ซึ่งในปัจจุบันราคาที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการได้ยังไม่มีแนวโน้มลดลงตามสภาวะเศรษฐ