นายณัฎฐา คหาปนะ รองกรรมการผู้จัดการและหัวหน้าสำนักงานไนท์แฟรงค์ ภูเก็ต บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดฯ บริเวณพื้นที่ชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ในช่วงครึ่งปีแรก 2564 โดยรวมชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2563 ทั้งจำนวนอุปสงค์และอุปทานโครงการใหม่ เนื่องจากสถานการณ์โควิด-19 ที่กลับมาแพร่ระบาดระลอกใหม่อีกครั้งและการกระจายวัคซีนยังไม่ทั่วถึง ผู้บริโภคในประเทศส่วนใหญ่จำเป็นต้องระมัดระวังการลงทุนเพื่อสำรองเงินสดสำหรับการใช้จ่ายในสิ่งที่เร่งด่วนและมีความจำเป็นก่อน สำหรับตลาดคอนโดฯ หัวหิน แบ่งเป็น 2 กลุ่มหลัก คือคอนโดมิเนียมวิวทะเล และคอนโดมิเนียมที่ไม่มีวิวทะเล กลุ่มคอนโดฯ ที่มีวิวทะเลมีจำนวนอุปทานไม่มากนัก
ผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนที่ค่อนข้างมีฐานะดีหรือกลุ่มคนที่ถือเงินเย็น ตลาดนี้ขายได้เรื่อยๆ ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก ส่วนตลาดคอนโดฯ ที่ไม่มีวิวทะเล กลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นคนฐานะปานกลางทั้งจากกรุงเทพฯ ต่างจังหวัดหรืออาจเป็นคนในพื้นที่ ที่นิยมซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่สอง ซึ่งสถานการณ์คอนโดฯ กลุ่มไม่มีวิวทะเล โดยรวมยังชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2563 และยังคงมีการทำโปรโมชั่นลดราคาเพื่อเร่งปิดโครงการต่อเนื่อง บางโครงการได้นำคอนโดฯ จำนวนหนึ่งมาทำโปรโมชั่น ลดราคาประมาณ 30% หรืออาจเป็นการลดราคา 25% ควบคู่กับแถมพอร์ตการลงทุน เพื่อกระตุ้นยอดขายเร่งปิดโครงการ เป็นต้น
จากผลวิจัยของไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่า อุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า จนถึง มิถุนายน ปี 2564 มีจำนวนทั้งหมด 27,919 หน่วย ในช่วงครึ่งปีแรก 2564 มีอุปทานเพิ่มเข้าจำนวน 350 หน่วย จากจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ 1 โครงการ คือโครงการ เดอะ ไรน์ หัวหิน อุปทานคอนโดมิเนียมโดยส่วนใหญ่ตั้งอยู่บริเวณชะอำคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 58 รองลงมาคือบริเวณเขาตะเกียบและฝั่งที่ไม่ติดทะเลมีอัตราร้อยละ 14 และ 11 ตามลำดับ อุปทานคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในบริเวณหัวหินคิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 9 ส่วนคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในบริเวณเขาเต่าคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 8 สำหรับอุปทานโครงการใหม่ยังไม่มีการเปิดตัวในช่วงนี้ พบว่ามี 2 โครงการ ที่อยู่ระหว่างดำเนินการ ปัจจุบันได้รับอนุมัติ EIA เรียบร้อยแล้ว คือโครงการ The Hamptons Condo จำนวน 256 หน่วย ในบริเวณพื้นที่เขาตะเกียบ และโครงการ Vana Nava Residence จำนวน 382 หน่วย บริเวณด้านหลังสวนน้ำวานา นาวา หัวหิน
กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ในสถานการณ์ปกติส่วนใหญ่เป็นชาวไทยที่อยู่ในกรุงเทพ คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 90 มีชาวต่างชาติมาซื้อบ้างคิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 10 กลุ่มผู้ซื้อคอนโดฯ ในช่วงนี้ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนชาวไทยที่ถือเงินเย็น ซึ่งมองเห็นโอกาสในช่วงที่ผู้ประกอบการทำโปรโมชั่นลดราคา ซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพิ่มในอนาคต หรือเข้าลงทุนในโครงการที่เป็นการบริหารโดย แบรนด์โรงแรมชั้นนำเพื่อรองรับอุปสงค์จากการท่องเที่ยวที่จะเริ่มพลิกฟื้นกลับมาภายหลังการฉีดวัคซีนกระจายอย่างทั่วถึง โดยคาดว่าสถานการณ์การท่องเที่ยวในประเทศจะเริ่มดีขึ้นในช่วงปลายปีนี้เป็นต้นไป
ในภาพรวมจนถึงช่วงครึ่งปีแรก 2564 คอนโดมิเนียมในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า มีหน่วยขายไปได้แล้วทั้งสิ้น 23,605 หน่วย จากอุปทานทั้งหมด 27,919 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 85 อัตราการขายเทียบเท่ากับปี 2563 เนื่องจากอุปสงค์คอนโดฯ ในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า ที่ส่งสัญญานชะลอตัวลงในสถานการณ์ปกติอยู่แล้ว และถูกซ้ำเติมด้วยการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ระลอกใหม่ที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง ขณะที่โครงการที่อยู่ระหว่างการขายบางแห่งอยู่ในช่วงโปรโมชั่นเร่งระบายแบ็คล็อคเพื่อรักษากระแสเงินสด โดยหน่วยเหลือขายในปัจจุบันมีจำนวน 4,314 หน่วย
ในช่วงครึ่งปีแรก 2564 มีจำนวนหน่วยขายได้ทั้งหมด 280 หน่วย จำนวนหน่วยขายได้ค่อนข้างน้อยและคาดว่าจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ทั้งปีจะลดลงต่อเนื่องจากปีก่อนหน้าเนื่องจากกลุ่มผู้ซื้อหลักเหลือเพียงกลุ่มคนที่ถือเงินเย็นซึ่งไม่จำเป็นต้องรีบตัดสินใจ จำนวนหน่วยขายได้ใหม่บริเวณนี้ในช่วงระยะเวลา 5 ปีก่อน ขายได้เฉลี่ยปีละประมาณ 1,600 หน่วยต่อปี ด้วยสถานการณ์เช่นนี้ผู้พัฒนาโครงการจึงชะลอการเปิดโครงการใหม่และเพิ่มความระมัดระวังโดยเน้นการศึกษาวิจัยตลาดเพื่อโฟกัสจุดขายที่แม่นยำตั้งแต่ก่อนตัดสินใจลงทุนซื้อที่ดิน
ราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมวิวทะเลในบริเวณนี้ทรงตัวจากช่วงปลายปี 2563 โดยมีระดับราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 130,608 บาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมวิวทะเลมีราคาแตกต่างกันพอสมควร เช่น หากเป็นโครงการที่มีลักษณะของหน้ากว้างที่ดินติดชายหาดโซนหัวหินหรือเขาตะเกียบ มีทำเลอยู่ใกล้แหล่งสิ่งอำนวยความสะดวก และมีการบริหารโครงการโดยเชนโรงแรมแล้ว โครงการลักษณะนี้สามารถตั้งราคาขายได้สูงถึงตารางเมตรละ 160,000-360,000 บาท ซึ่งการมีเชนโรงแรมที่มีชื่อเสียงมาบริหารนิติบุคคลจะช่วยการันตีมาตรฐานการบริการและบำรุงรักษาคอนโดฯ ในระยะยาวได้ดี สร้างความเชื่อมั่นให้ผู้บริโภค โดยลักษณะการตั้งราคาในโครงการระดับนี้มักจะแบ่งเป็นโซน เช่น โซนที่ไม่เห็นวิวทะเล ราคาประมาณตารางเมตรละ 160,000 บาท โซนที่ได้วิวทะเล 45 องศา ราคาประมาณตารางเมตรละ 200,000-250,000 บาท และโซนที่ดีที่สุดคืออยู่ใกล้ชายหาดและได้วิวทะเล 180 องศา ราคาประมาณตารางเมตรละ 300,000-360,000 บาท เป็นต้น
ส่วนราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่ไม่มีวิวทะเลในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า มีระดับราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 71,928 บาทต่อตารางเมตร ลดลงเล็กน้อยในอัตราร้อยละ 0.1 จากปลายปี 2563 และยังสามารถต่อรองราคาได้อีกเมื่อพร้อมวางเงินจอง เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการเร่งขายห้องที่เหลือเพื่อรีบปิดโครงการ โดยการนำห้องบางส่วนมาทำโปรโมชั่นลดราคาขาย ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่เปิดขายมานานและสร้างเสร็จแล้ว
แนวโน้ม
แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า สำหรับคอนโดมิเนียมวิวทะเลยังขายได้ต่อเนื่อง แต่ในแง่จำนวนห้องอาจไม่สูงมากนัก ซึ่งถือเป็นปกติของตลาดระดับไฮเอ็นด์ ลักษณะกลุ่มผู้ซื้อเป็นคนที่มีฐานะดี ระดับผู้บริหารหรือเจ้าของกิจการ ที่นิยมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บริเวณเมืองตากอากาศ โดยเฉพาะโครงการที่ติดชายหาดหัวหินหรือเขาตะเกียบซึ่งปัจจุบันแทบไม่มีที่ดินเหลือสำหรับพัฒนาโครงการแล้ว ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมกลุ่มนี้มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นตามปริมาณอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น ขณะที่อุปทานมีจำนวนจำกัด
ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียมที่ไม่ติดวิวทะเลคาดว่ายอดขายยังคงชะลอตัวและผู้ประกอบการที่มีหน่วยคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จเหลือขายจำนวนมากจำเป็นต้องเร่งทำโปรโมชั่นเพื่อปิดโครงการให้เร็วที่สุดเพื่อลดความเสี่ยงจากค่าใช้จ่ายในการบริหารโครงการ อย่างไรก็ดีในอนาคตหากสถานการณ์เกี่ยวกับการระบาดไวรัสโควิด 19 กลับเข้าสู่สภาวะปกติ โอกาสที่ชาวไทยและชาวต่างชาติจะกลับมาซื้อคอนโดมิเนียมในพื้นที่ชะอำ-หัวหิน-เขาเต่า จะมีเพิ่มมากขึ้นเพราะนอกจากเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยในลักษณะ Workation หรือลงทุนไว้ปล่อยเช่ารองรับสถานการณ์การท่องเที่ยวที่เตรียมพลิกฟื้นจากการกลับมาเปิดประเทศในปี 2565 แล้ว ยังเป็นสถานที่สำหรับคนที่ต้องการหาที่อยู่อาศัยที่ปลอดภัยและหลบหลีกจากสถานการณ์โรคระบาดที่อาจเกิดขึ้นได้อีกในอนาคต และตลาดคอนโดมิเนียมในหัวหินจะเป็นหนึ่งในสถานที่เป้าหมายเพราะอยู่ใกล้กรุงเทพฯ ใช้เวลาเดินทางไม่นาน มีสิ่งอำนวยความสะดวกรองรับ
นอกจากนี้ภาครัฐยังมีโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมสนับสนุนอย่างโครงการก่อสร้างทางยกระดับบนทางหลวงหมายเลข 35 สายธนบุรี-ปากท่อ (ถนนพระราม 2), โครงการรถไฟรางคู่ช่วงนครปฐม-หัวหิน ที่มีความก้าวหน้าแล้วร้อยละ 84.86% โครงการรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-หัวหิน ที่คาดว่าจะเปิดให้บริการได้เดือนตุลาคม 2574 รวมถึงการขยายสนามบินหัวหินที่จะมีสายการบินเปิดให้บริการระหว่างประเทศที่จะสามารถบินตรงมาสู่หัวหินได้ ซึ่งจะดึงดูดให้นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้ามาที่หัวหินมากขึ้น ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลที่ดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมบริเวณหัวหินในอนาคต