ราคาที่ดินกรุงเทพฯ-ปริมณฑลขึ้นในอัตราที่ถดถอย

ราคาที่ดินปี 2564 ยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในอัตราที่ชะลอตัวลง ที่ดินทำเลรอบเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยสำคัญดึงภาพรวมราคาให้สูงขึ้น ราคาอาจปรับขึ้นแรงอีกครั้งเหมือนปี 2562 หากเศรษฐกิจในครึ่งหลังปี 2564 ฟื้นตัว

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดทำรายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 4 ปี 2563 พบการปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวจากวิกฤตการแพร่ระบาดของ COVID-19 โดยมีค่าดัชนีเท่ากับ 333.4 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 310.7 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 17.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 284.7 จุด

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าผลการจัดทำรายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในไตรมาส 4 ปี 2563 ทำเลที่ดัชนีราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมากส่วนใหญ่เป็นที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ซึ่งเป็นที่ดินโซนตะวันตกของกรุงเทพมหานคร ส่วนที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) ที่เพิ่งเปิดให้บริการไปเมื่อเดือนธันวาคม 2563 มีการปรับเพิ่มขึ้นมากเป็นอันดับ 4 และสำหรับที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต และเคยมีอัตราการปรับเพิ่มขึ้นสูงสุดติดต่อกัน 3 ไตรมาสปี 2563 แต่พอมาในไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวลง (ดูตารางที่ 1 – 2 และแผนภูมิที่ 1 – 2)

สำหรับทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด   ได้แก่

1) สายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑล สาย 4) ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตรา

การขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 67.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

2) สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 43.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 26.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

3) สายสีทอง (ธนบุรี-ประชาธิปก) ซึ่งเป็นโครงการที่เพิ่งเปิดให้บริการแล้วเมื่อเดือนธันวาคม 2563 ที่ผ่านมา มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

4) สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรม) ซึ่งเป็นเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.6 มื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เนื่องจากได้อานิสงค์จาก รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ที่มีความคืบหน้าการก่อสร้างโดยรวม ณ ธันวาคม 2563 อยู่ที่ร้อยละ 74.37

และ 5) สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค) ซึ่งเป็นโครงการที่เปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)  และเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.0  (ดูตารางที่ 2 – 3 และแผนที่แสดงบริเวณที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาสูงสุด 5 อันดับแรกในไตรมาส 4 ปี 2563)

สำหรับรถไฟฟ้าสายสีเขียว (คูคต-ลำลูกกา) ที่เคยมีอัตราขยายตัวติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่    ไตรมาส 4 ปี 2562 ถึงไตรมาส 2 ปี 2563 ถึงร้อยละ 61.3 – 66.0 แต่ในไตรมาสนี้มีการปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงเหลือเพียงร้อยละ 10.2 เท่านั้น

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ได้ให้ข้อสังเกตว่า ในภาพรวมของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงปี 2563 ยังคงมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้นจากปี 2562 ถึงร้อยละ 17.1 โดยในความจริงราคาที่ดินเปล่า ได้เพิ่มสูงขึ้นมากตั้งแต่ปี 2562 และในปี 2563 เป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่ชะลอตัวซึ่งชัดเจนในไตรมาสที่ 3 ปี 2563 และเริ่มที่จะมีการขยายตัวอีกครั้งในไตรมาสที่ 4 ปี 2563 โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)  ซึ่งทำให้เห็นสัญญาณของราคาที่ดินที่มีโอกาสจะเพิ่มในอัตราการขยายตัวที่สูงเช่นในปี 2562 แต่อย่างไรก็ตาม ในช่วงปลายปี 2563 เกิดสถานการณ์ระบาดของ COVID-19 รอบสองขึ้น ซึ่งอาจส่งผลให้ราคาที่ดินจะไม่เปลี่ยนแปลงมากนักในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 แต่อาจเห็นสัญญาณที่ชัดเจนในครึ่งหลังปี 2564 ตามภาวะการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์

หากเรานำข้อมูลการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าบริเวณทำเลรถไฟฟ้า ซึ่งมีราคาเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นจากปีก่อน (YoY) สูงกว่าภาพรวมถึง 2 – 4 เท่า มาพิจารณาประกอบ ทำให้เราเห็นได้ว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในภาพรวมที่เพิ่มขึ้นนั้นได้รับผลจากปัจจัยเรื่องรถไฟฟ้าอย่างชัดเจน