มร. คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า “การอุปโภคบริโภคของไทยเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา การเพิ่มขึ้นของรายได้ในท้องถิ่น การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มสูงขึ้น รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานที่ดีขึ้น ปัจจัยเหล่านี้ผลักดันการขยายตัวของพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯ อุปทานรวมของพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯในปี 2563 มีประมาณ 9 ล้าน ตร.ม. โดยศูนย์การค้ามีสัดส่วนมากกว่า 60% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด อุปทานพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯปรับเพิ่มขึ้นในอัตราเฉลี่ยต่อปี อยู่ที่ 6.1% ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา”
“ตลาดค้าปลีกยังคงขยายตัวตามการคาดการณ์จากอุปทานใหม่ในปี 2563 นักพัฒนาหลายรายประกาศแผนว่าจะมีอุปทานพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี โดยคาดการณ์ว่าจะมีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นรวมประมาณ 1.4 ล้าน ตร.ม. เข้าสู่ตลาดไม่เกินปี 2566 โดยคิดเป็นสัดส่วนการเพิ่มขึ้นถึง 16% ของอุปทานพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด อุปทานใหม่ที่จะถูกสร้างขึ้นเป็นประเภทของศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ โดยเฉพาะในพื้นที่เขตชานเมือง ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาพื้นที่ชานเมืองควบคู่ไปกับการขยายเส้นทางระบบขนส่งมวลชน และส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการไม่มีที่ดินที่เหมาะสมและมีการแข่งขันสูงในย่านใจกลางเมือง”
“หากดูจากพื้นที่อาคารค้าปลีกรวมต่อหัวเพื่อวัดความหนาแน่นของพื้นที่ค้าปลีก ในภาพรวมแบบกว้าง ข้อมูลดังกล่าวชี้ให้เห็นว่า กรุงเทพฯมีพื้นที่อาคารค้าปลีกรวมต่อหัวอยู่ที่ 0.6 ตร.ม. ซึ่งใกล้กับปริมาณอุปทานล้นตลาดมากที่สุดเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นๆ ในภูมิภาค โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อพิจารณาถึงระดับพื้นที่ค้าปลีกจะต้องคำนึงถึงปริมาณนักท่องเที่ยวและระดับการใช้จ่ายของผู้บริโภคด้วย จากการประมาณการ ฮ่องกงและสิงคโปร์จะถูกจัดอยู่ในอันดับสูงสุด ซึ่งคาดการณ์ได้กว่าเนื่องจากทั้งสองเมืองนี้เป็นแหล่งช้อปปิ้งชั้นนำในภูมิภาค และมีรายได้ต่อหัวที่ค่อนข้างสูง พื้นที่อาคารค้าปลีกรวมต่อหัวมีไม่เพียงพอที่จะระบุปริมาณที่รองรับได้ แต่ก็เป็นข้อมูลที่มีประโยชน์ในการติดตามสัญญาณเตือนของการพัฒนาที่มากเกินไป”
กราฟที่ 1 พื้นที่อาคารค้าปลีกต่อหัว Retial GFA per Capita (ศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้า)
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
“ทั้งนี้ อัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยอยู่ในระดับค่อนข้างดี โดยอยู่ระหว่าง 92% – 94% ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ซึ่งส่งสัญญาณความคงที่สูงในตลาด ราคาเช่าโดยเฉลี่ยก็อยู่ในระดับคงที่ในช่วงสี่ปีที่ผ่านมา หลังประสบกับค่าเช่าที่เพิ่มสูงขึ้นในปีก่อนหน้านี้ เราคาดว่าจะไม่เห็นราคาเช่าเพิ่มขึ้นในช่วงระยะสั้น อันที่จริงแล้วผู้ประกอบการค้าปลีกรายใหญ่หลายแห่งรายงานว่ารายได้ค่าเช่าปรับลดลงไป 20% -30% อันเป็นผลมาจากการยกเว้นค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือผู้เช่าในช่วงล็อคดาวน์ในปี 2563 ซึ่งเป็นส่วนช่วยให้ผู้ประกอบการยังสามารถรักษาอัตราการครอบครองให้อยู่ในระดับสูงได้ และเป็นสิ่งสำคัญสำหรับศูนย์การค้าปลีกทุกแห่งที่ควรรักษาไว้”
กราฟที่ 2: จำนวนพื้นที่ค้าปลีกและอัตราการครอบครองในกรุงเทพฯ
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย
“ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงส่งสัญญาณถึงการใช้จ่ายที่ประหยัดมากขึ้นตามการคาดการณ์การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง อย่างไรก็ตาม ยอดขายปลีกบางส่วนฟื้นตัวอย่างรวดเร็วหลังการสิ้นสุดการล็อคดาวน์ ความคาดหวังของผู้บริโภคในเรื่องเศรษฐกิจวัดโดยดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (CCI) ปรับลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากประมาณ 70 ในช่วงต้นปี 2563 สู่ระดับต่ำสุดที่ 47 ในเดือนเมษายน 2563 โดยมีการฟื้นตัวเพียงเล็กน้อยที่ 52 ในเดือนพฤศจิกายน 2563 ในทำนองเดียวกัน ดัชนียอดขายค้าปลีกที่วัดระดับความต้องการสินค้าและบริการลดลงจาก 260 ในไตรมาสที่ 4 ปี 2562 เหลือ 198 ในไตรมาสที่ 2 ปี 2563 และแสดงการฟื้นตัวเพียงบางส่วนที่ 238 ในไตรมาสที่ 3 ปี 2563”
มร. มาร์ติเนซ กล่าวเสริมว่า “ในปี 2563 ผู้บริโภคใช้จ่ายน้อยลงเนื่องจากการระบาดของโควิด-19 ทั่วโลก ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยและส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงตาม นอกจากนี้ การใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวต่างชาติในปี 2563 มีสัดส่วนเพียง 16% ของ 1.9 ล้านล้านในปี 2562 ซึ่งสอดคล้องกับค่าการประมาณที่คาดการณ์ไว้สำหรับปี 2564”
“แม้ว่าจะมีการฟื้นตัวขึ้นมาบางส่วนในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 แต่แนวโน้มในอนาคตอันใกล้ของธุรกิจค้าปลีกจะขึ้นอยู่กับระดับความสามารถของรัฐบาลไทยในการกระตุ้นเศรษฐกิจในระหว่างที่กำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคอยู่ในภาวะต่ำเนื่องจากการแพร่ระบาดของไวรัสทั่วโลกในปี 2563 รัฐบาลได้ประกาศแผนกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้บริโภคในช่วงปี 2563 อย่างไรก็ตาม มันสร้างผลกระทบเพียงระยะสั้นต่อตลาดค้าปลีกเท่านั้น หากไม่มีการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและการเปิดพรมแดนต้อนรับนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศเข้ามา ก็ไม่น่าเป็นไปได้ที่กำลังซื้อจะกลับเข้าสู่ตลาดไทยอย่างแข็งแกร่งได้ในปี 2564
“ในระยะกลาง ปริมาณยอดขายจากร้านค้าปลีกอาจได้รับผลกระทบเชิงลบจากสัดส่วนหนี้สินครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงต่อจีดีพี ซึ่งคาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 88%-90% ภายในสิ้นปี 2563 คิดเป็นร้อยละ 8-10 (Percentage Points) สูงกว่าในปี 2562 และสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2546 และคิดเป็นระดับสูงสุดในเอเชีย”
“ในระยะยาว ช่วงประมาณ 5-10 ปี การเพิ่มขึ้นของธุรกิจอีคอมเมิร์ซ คิดเป็นสัดส่วน 3% – 4% ของยอดขายปลีกทั้งหมด ซึ่งคาดว่าจะพุ่งสูงขึ้น 20% – 25% ได้ไม่ยาก ใกล้เคียงกับในสหราชอาณาจักรหรือเนเธอร์แลนด์ โดยเฉพาะในสินค้าบางประเภท เช่น สินค้าอุปโภคบริโภค สุขภาพและความงาม คอมพิวเตอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า การพัฒนาการค้าปลีกใหม่ๆ ควรออกแบบให้สอดคล้องกับแนวโน้มนี้ และแนวโน้มเดิมที่มีอยู่แล้วจะต้องเพิ่มประสิทธิภาพผู้เช่าให้ได้มากที่สุด โดยเน้นการเพิ่มส่วนแบ่งของพื้นที่ค้าปลีกไปยังประเภทอาหาร เครื่องดื่ม และความบันเทิงเพื่อดึงดูดลูกค้า
อีกทั้งผู้ประกอบการควรใช้ประโยชน์จากเทคโนโลยีใหม่ๆ ในการรวบรวมข้อมูลผู้บริโภค ซึ่งจะช่วยด้านการออกแบบพื้นที่ได้ดีขึ้น นอกจากนี้ ความพร้อมด้านข้อมูลเกี่ยวกับสินค้าในร้านค้าจะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการขายอีกด้วย ตามสถิติจากกูเกิ้ล (Google) แสดงให้เห็นว่า ผู้บริโภคกว่า 80% จะซื้อสินค้าในร้านทันทีหากผู้ซื้อรู้ว่าสินค้าที่พวกเขาต้องการมีวางจำหน่าย ซึ่งเกี่ยวข้องกับการที่ผู้ค้าปลีกประยุกต์ใช้กลยุทธ์การตลาดแบบบูรณาการ (omnichannel) ซึ่งร้าน Apple ถือเป็นตัวอย่างร้านค้าที่ดี นวัตกรรมอื่นๆ อย่างการนำเทคโนโลยีจดจำใบหน้า (Facial Recognition) กระจกเมจิก (Magic Mirrors) หรือโลกเสมือนจริง (Virtual Reality) มาประยุกต์ใช้เพื่อเพิ่มประสบการณ์การช้อปปิ้ง สำหรับศูนย์การค้าปลีกใหม่ในอนาคต นักพัฒนาควรวางแผนการจัดพื้นที่ค้าปลีกเพื่อตอบสนองต่อความต้องการแทนการวางพื้นที่ค้าปลีกรวมให้ได้สูงสุด ซึ่งพื้นที่ค้าปลีกใหญ่กว่าไม่ได้ดีกว่าเสมอไป”