แนวโน้มคอนโดฯระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มของใหม่เกิดยากของเก่าราคาตก

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์ม และ ไพร์ม ในปี พ.ศ. 2562 ยังพอไปได้ เนื่องจากอุปทานที่เพิ่มเข้ามายังมีไม่มากนัก ตลาดคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มเป็นตลาดกลุ่มเล็กที่มีจำนวนอุปทานน้อยเพียงแค่ร้อยละ 2 ของอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร การเติบโตในแง่อุปทานของคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้ค่อนข้างเติบโตได้น้อย เนื่องจากที่ดินในทำเลที่ตั้งที่จะพัฒนาโครงการระดับนี้หาได้ค่อนข้างยาก

จากผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย พบว่า ณ ปลายปี พ.ศ. 2562 อุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์ม มีจำนวนอุปทานสะสมทั้งสิ้น 3,866 หน่วย จาก 28 โครงการ ในปี พ.ศ. 2562 มีการเปิดขายคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์ม 3 โครงการ คือ โครงการต้นสนวัน เรสซิเด้นท์ ( 80 หน่วย) สโคป หลังสวน (152 หน่วย) และ โครงการเดอะเรสซิเด้นท์แอทสินทร แคมปินสกี ( 231 หน่วย)  ในส่วนของจำนวนหน่วยขายสะสมของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มขายไปได้ทั้งสิ้น 3,012 หน่วย จากจำนวนอุปทานทั้งสิ้น 3,866 หน่วย อัตราการขายอยู่ที่ร้อยละ 78 ลดลงจากปีก่อนหน้าในอัตราร้อยละ 1 จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มในปี พ.ศ. 2562 อยู่ที่ 314 หน่วย จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ลดลงจากปีก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 404 หน่วย

ส่วนคอนโดมิเนียมระดับไพร์มมีอุปทานสะสมทั้งสิ้น 4,696 หน่วย จาก 21 โครงการ ในปี พ.ศ. 2562 มีการเปิดขายคอนโดมิเนียมระดับไพร์มเพียง 1 โครงการ คือ โครงการAnil  สาทร 12 ( 222 หน่วย) ส่วนอุปสงค์สะสมคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม ณ ปลายปี พ.ศ. 2562 มีจำนวนหน่วยขายได้ทั้งสิ้น 3,412 หน่วย จากอุปทานทั้งสิ้น 4,696 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 73 อัตราการขายเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าซึ่งอยู่ในอัตราร้อยละ 68 มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในปี พ.ศ. 2562 อยู่ 361 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่ลดลงจากปีก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ 558 หน่วย

นางสาวริษิณี ได้กล่าว ถึงกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้ซื้อคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มว่า กลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์ม คือ คนไทยที่มีฐานะร่ำรวย และ ชาวต่างชาติซึ่งหลักๆ คือ ชาวจีน ฮ่องกง และ สิงคโปร์ โดยชาวต่างชาตินิยมซื้อคอนโดมิเนียมระดับนี้ อันเนื่องมาจากคอนโดมิเนียมระดับนี้มีสถานที่ตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ และ บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งมีความสะดวกสบาย น่าอยู่ อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก ห้างสรรพสินค้า แหล่งท่องเที่ยว และ แหล่งงาน มีการเดินทางที่สะดวกไปบริเวณต่างๆในกรุงเทพมหานครได้สะดวก

อุปสงค์คอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์ม และ ไพร์ม ในปี พ.ศ. 2562 ยังพอไปได้ดี เนื่องจากอุปทานที่เพิ่มเข้ามายังมีไม่มากนัก ทำให้อัตราการขายเพิ่มขึ้นเล็กน้อย  ตลาดคอนโดมิเนียมระดับไพร์มยังพอไปได้ดีในสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยเนื่องจากคอนโดมิเนียมระดับไพร์มยังคงสามารถให้ผลตอบแทนในการเช่าได้ดีกว่าคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์ม เนื่องจากคอนโดมิเนียมระดับไพร์มยังให้ผลตอบแทนการเช่าอยู่ที่ประมาณ 4%-5% ในขณะที่คอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มให้ผลตอบแทนในการเช่าต่ำกว่า อยู่ที่ประมาณต่ำกว่า 3% นอกจากนี้ยังพบว่า โครงการระดับไพร์มได้นำยูนิตบางยูนิตออกมาเสนอขายในราคาพิเศษต่ำกว่าราคาตลาด เพื่อช่วยกระตุ้นยอดขาย ทำให้มีนักลงทุนบางกลุ่มได้สนใจและซื้อคอนโดมิเนียมในระดับไพร์มเก็บไว้เพื่อรอเวลาที่สภาพเศรษฐกิจที่ดีขึ้น

โดยคอนโดมิเนียมระดับซุเปอร์ไพร์มส่วนใหญ่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณสุขุมวิท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 47 รองลงมาได้แก่บริเวณลุมพินี และ บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 27 และ 21 ตามลำดับ บริเวณสาทร/สีลม มีคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มเพียงร้อยละ 5

คอนโดมิเนียมระดับไพร์มส่วนใหญ่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณสุขุมวิท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 37 รองลงมาได้แก่บริเวณสาทร/สีลม และ ลุมพินี คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 29 และ 26 ตามลำดับ บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีคอนโดมิเนียมระดับไพร์มเพียงร้อยละ 8

ระดับราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์ม ณ ปลายปี พ.ศ. 2562 มีระดับราคาเสนอขายอยู่ที่ 395,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับขึ้นจากปี พ.ศ. 2561 ในอัตราร้อยละ 4.5 ซึ่งราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มในปี พ.ศ. 2561 มีราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ 378,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ส่วนราคาเสนอขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม ณ ปลายปี พ.ศ. 2562 มีระดับราคาเสนอขายเฉลี่ยอยู่ที่ 295,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี พ.ศ. 2561 ในอัตราร้อยละ 3.5  ซึ่งราคาขายเสนอเฉลี่ยอยู่ที่ 285,000 บาท ต่อ ตารางเมตร ราคาเสนอขายปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงเนื่องจากราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มมีราคาขายค่อนข้างสูง นอกจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นและ ราคาค่าก่อสร้างคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มยังมีราคาสูงขึ้นอันเนื่องจากผู้พัฒนาโครงการมุ่งเน้นมาตรฐานการก่อสร้างที่ใช้วัสดุที่มีคุณภาพ เน้นการประหยัดพลังงาน และ นวัตกรรมต่างๆเข้ามาเพื่อสร้างความแตกต่างให้กับโครงการ จึงทำให้โครงการใหม่ๆที่เปิดขายมีระดับราคาเสนอขายที่สูงกว่าราคาขายเฉลี่ยเป็นอย่างมาก

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์ม

ตลาดคอนโดมิเนียมระดับซุปเปอร์ไพร์มและไพร์มดูว่าการแข่งขันอาจไม่รุนแรง เนื่องจากที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการระดับนี้ได้หาค่อนข้างยาก แต่ในปี พ.ศ. 2563 อาจเป็นปีที่ต้องจับตามองเป็นอย่างยิ่งทั้งในแง่อุปทานที่จะเกิดใหม่ และการปรับตัวของผู้พัฒนาโครงการรวมถึงตลาดได้กลายเป็นตลาดของผู้ซื้อ อีกทั้งราคาขายภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจของประเทศและของโลกที่จะเกิดภาวะถดถอยหรือขยายตัวติดลบ แนวโน้มที่อาจเป็นไปได้ คือ ราคาขาย ของโครงการเก่า อาจปรับตัวลดลง ในส่วนของอุปทานใหม่ คาดว่าน่าจะชะลอการเปิดตัว ซึ่งขึ้นอยู่กับระยะเวลาการระบาดของไวรัสโควิด-19 และทิศทางเศรษฐกิจในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ในส่วนของอุปสงค์ และความต้องการซื้อจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ