สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย หนุน มาตรการ LTV แจงเป็นผลดีในระยะยาว ช่วยลดหนี้เสีย ปรับตลาดเข้าสู่ภาวะสมดุล เผยประเทศไทยกู้ง่ายที่สุดในโลก เป็นต้นเหตุของ ดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ เงินกู้สูง แนะแบงก์ชาติเร่งชี้แจงข้อดีให้ประชาชนเข้าใจ
นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า ประเทศไทยส่งเสริมให้คนเป็นหนี้มากที่สุดในโลก มีการแจกแถม แจกหนี้ ส่งเสริมให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อในแบบผ่อนปรนที่สุดในโลก ทำให้เกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL) หรือ หนี้เสีย ซึ่งเมื่อแบงก์นำทรัพย์เหล่านั้นมาขายให้กับบริษัทบริหารสินทรัพย์ ก็กลายเป็นบ้านมือสอง
หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL) ของธนาคารพาณิชย์ทั้งหมด ณ สิ้นไตรมาส 2 อยู่ที่ 447,027 คิดเป็น 3.11 %ของสินเชื่อโดยรวม ในขณะที่หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้สุทธิเท่ากับ 217,084 คิดเป็น 1.53 % นับว่าสูงที่สุดในโลก และส่งผลให้ช่องว่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงสุดในโลกอีกเช่นกัน อีกทั้งการที่เราอยู่กับระบบอย่างนี้นานๆ ทำให้เกิดความเคยชิน เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย ออกเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่(LTV) เพื่อทำให้เป็นแบบมาตรฐานโลก ซึ่งไทยเรายังไม่มีการกำหนดว่า ให้เราผ่อนบ้านได้ไม่เกินเท่าไหร่ของรายได้ อย่างสหรัฐอเมริกาให้ผ่อนได้ไม่เกิน 25 % ของรายได้ และต้องจ่ายเงินดาวน์ไม่ต่ำกว่า 20 % เกาหลีให้ดาวน์ 30-60 % จีนกำหนดให้ดาวน์ 30 % สำหรับบ้านหลังแรก กัมพูชา กำหนดให้ดาว 50 % ในขณะที่มาเลเซียให้ดาวน์แค่ 20 % แต่กำหนดให้ทุกบริษัทต้องสร้างโครงการบ้านคนจนราคาไม่เกิน 5 แสนบาท 20-30 % และต้องมีขนาด 3 ห้องนอน
“ LTV ไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง แต่ส่งผลกระทบกับคนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อเป็นส่วนใหญ่ รวมถึงผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่สถานการณ์เศรษฐกิจโลกอยู่ในขั้นแย่ ทำให้สถาบันการเงินและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัว ซึ่งในระยะยาว จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น ที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมมีการขึ้นราคาทุกปี โดยอ้างว่าเพราะที่ดินมีราคาสูงขึ้น กลายเป็นวงจรอุบาท ซึ่งในที่สุดก็จะเกิดระเบิด ดังนั้นแบงก์ชาติต้องออกมาชี้แจงเพื่อให้เกิดความเข้าใจ คนร้องเรียนทีว่าได้รับผลกระทบ ก็ต้องทำความเข้าใจกับตัวเองด้วย ผมไม่อยากเห็นราคาที่ดินขึ้นเหมือนที่ผ่านมา คอนโดฯก็ขึ้นทุกปี 20-30 % จะเอาผลประโยชน์ที่ตัวเองเสีย แต่คนอื่นแย่ลง จีดีพีลดลง เศรษฐกิจโลกลดลง แต่จะเอากำไรเพิ่ม เท่ากับเป็นการเอาเปรียบสังคม” นายกิตติ กล่าว
ส่วนภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ ตามที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทย รายงาน สินเชื่อที่อยู่อาศัยโต 4 % โดยในครึ่งปีแรกโต 38 % เพราะได้แรงกระตุ้นจากการต้องปิดยอดในช่วงเดือนมีนาคมที่ผู้บริโภคต้องเร่งโอนก่อนที่มาตรการ LTV จะมีผลบังคับ ซึ่งจะทำให้ต้องหาเงินดาวเพิ่ม โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯปริมณฑล 5 เดือนแรก ( มกราคม-พฤษภาคม) ปี 2562 มียอดโอนกรรมสิทธิ์รวม 71,019 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 200,245 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านใหม่ 41,990 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 141,360 ล้านบาท บ้านมือสอง 29,029 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่า 58,885 ล้านบาท โดยเมื่อคิดเป็นสัดส่วนจะพบว่า จำนวนยูนิตบ้านมือสองคิด 41% บ้านสร้างใหม่คิดเป็น 59 % ในขณะที่เมื่อคิดเป็นมูลค่า บ้านมือสอง คิดเป็น 29 % บ้านใหม่ 71%
แนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯปริมณฑลปี 2562 คาดว่าจะมียอดการโอนกรรมสิทธิ์ 145,300-177,600 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 431,900-527,900 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับยอดการโอนกรรมสิทธิ์ในปี่ 2561 และยอดการโอนปี 62 จำนวนหน่วยลดลง 17.9% จำนวนมูลค่าลดลง 15.1 %
นายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ออกเกณฑ์ LTV เพื่อให้ได้ลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น และให้ NPL กลับมาอยู่ในระดับที่เหมาะสม โดยผู้ประกอบการมีการปรับตัว จะเห็นว่าอัตราการเปิดตัวโครงการมีการปรับลดลงจากปี 2561 อีกทั้งผู้ประกอบการต้องมีการวิจัยทั้งด้านพฤติกรรมกลุ่มลูกค้า ความสนใจ ประเภทสินค้า ปีนี้ตลาดเป็นของแนวราบ คอนโดมิเนียมมีจำนวนมาก ทำให้ลูกค้ามีทางเลือกมากขึ้น และมีอำนาจต่อรอง ส่งผลต่อผลตอบแทนที่ได้จากการลงทุนลดลง ทำให้ตลาดเกิดการปรับตัวให้เกิดภาวะสมดุล ส่วนตลาดแนวราบมีการเติบโตค่อนข้างดี การโอนก็ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจาก LTV เพราะเป็นเรียลดีมานด์
อย่างไรก็ตาม การที่สถาบันการเงินพยายามระบายทรัพย์ออกมา ทำให้มีบ้านมือสองเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก จะเห็นได้ว่าเว็บไซต์ต่างๆมีผู้เข้าไปโพสต์ปล่อยเช่าหรือขายคอนโดมิเนียมจำนวนมาก
แบงก์เองก็ต้องปรับตัวด้วยการนำข้อมูลเกี่ยวกับลูกค้าที่มี นำมาวิเคราะห์เชิงลึก ซึ่งจะทำให้เห็นคุณภาพของลูกค้าอย่างชัดเจนมากขึ้น ดังนั้นจะเห็นว่าธนาคารเริ่มหันมาให้ความสำคัญกับกลุ่มรีไฟแนนซ์ อย่างไรก็ตามธนาคารต้องมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เช่น เข้มงวดไม่ให้มีคนกู้เกินตัว รวมถึงไม่ปล่อยกู้ให้กับคนที่ไม่มีรายได้จริง และไม่ปล่อยให้มีการแข่งขันกันปล่อยเงินกู้จนเกิดความเสียหายต่อธนาคาร เพราะ NPL ยังอยู่ในระดับสูง
สำหรับทรัพย์สินรอการขายของบริษัทบริหารสินทรัพย์ ณ 31 พฤษภาคม 2562 มูลค่าอยู่ที่ 40,227 ล้านบาท ในขณะมูลค่าทรัพย์สินรอการขายของธนาคารพาณิชย์ ณ 30 มิถุนายน 2562 มีมูลค่า 92,528 ล้านบาท โดยแบงก์ที่มีทรัพย์สินรอการขายสูงสุดคือ ธนาคารกรุงไทย 31,777 ล้านบาท ธนาคารกสิกรไทย 23,705 ล้านบาท ธนาคารไทยพาณิชย์ 15,548 ล้านบาท ธนาคารกรุงเทพ 8,520 ล้านบาท ธนาคารเกียรตินาคิน 4,821 ล้านบาท
สำหรับงาน NPA Grandsale & Home Loan 2019 มหกรรมบ้านมือสองและสินเชื่อแห่งปี ซึ่งจัดโดยสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบ จะจัดขึ้นระหว่างวันที่ 29 สิงหาคม-1 กันยายน 2019 ณ Hall 6 อิมแพค เมืองทองธานี