ฟันธง“รามคำแหง” ทำเลศักยภาพใหม่

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า  ย่านบางกะปิ-รามคำแหงเป็นทำเลศักยภาพแห่งใหม่ที่มีการขยายตัวของโครงการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย  โดยมีปัจจัยที่สนับสนุนพื้นที่บริเวณนี้จากการลงทุนพัฒนาในระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล กล่าวคือการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าถึง 3 สาย อันได้แก่  โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตะวันออก) ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ – มีนบุรี (สุวินทวงศ์) โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และบริเวณรามคำแหงยังอยู่ในเส้นทางเดินรถของรถไฟแอร์พอร์ตลิ้งที่สถานีรามคำแหง ซึ่งสามารถทำให้คนที่อยู่อาศัยหรือทำงานในบริเวณนี้สามารถเดินทางไปยังสนามบินสุวรรณภูมิได้สะดวก หรือหากจะเดินทางเข้าเมืองสู่บริเวณมักกะสัน หรือ พญาไท โดยรถไฟแอร์พอร์ตลิ้งอีกด้วย

รูปภาพที่ 2: รายละเอียดการพัฒนาโครงการในบริเวณรามคำแหง

 

ผลวิจัยของ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุว่า จำนวนอุปทานคอนโดมิเนียมบริเวณรามคำแหง ณ กลางปี พ.ศ. 2562 มีจำนวนทั้งสิ้น 14,750 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีจำนวนอุปทานใหม่เกิดขึ้นมากตั้งแต่ปี พ.ศ. 2560 อันเนื่องมาจากการที่คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบให้ดำเนินงานก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย – มีนบุรี ในวันที่ 19 เมษายน พ.ศ. 2559 ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและเริ่มเปิดขายมากขึ้นตั้งแต่ปี พ.ศ. 2560 ถึงปี พ.ศ. 2562 โดยในปี พ.ศ. 2560 มีอุปทานใหม่คอนโดมิเนียมเปิดขายสูงถึง 3,658 หน่วย ส่วนปี พ.ศ. 2561 มีอุปทานใหม่เปิดขาย 2,661 หน่วย และ ณ ครึ่งปีแรกของปี พ.ศ. 2562 มีอุปทานใหม่เปิดขายประมาณ 2,236 หน่วย คาดว่าในปี พ.ศ. 2562 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในบริเวณนี้สูงถึง 6,000 หน่วย

รูปภาพที่ 3: อุปทานคอนโดมิเนียมบริเวณรามคำแหง พ.ศ.2554-กลางปี พ.ศ.2562

ณ กลางปี พ.ศ. 2562 คอนโดมิเนียมบริเวณรามคำแหงมีจำนวนหน่วยขายสะสมสูงถึง 12,370 หน่วย จากจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายทั้งสิ้น 14,750 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 83.9 มีจำนวนคอนโดมิเนียมเหลือขายประมาณ 2,380 หน่วย จำนวนหน่วยขายคอนโดมิเนียมในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีจำนวนหน่วยขายสูงถึงปีละ 2,500 หน่วย เนื่องจากบริเวณนี้เป็นบริเวณที่มีศักยภาพ ส่งผลทำให้มีกลุ่มผู้ที่สนใจเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพิ่มมากขึ้น ทั้งคนไทยและต่างชาติ โดยต่างชาติที่สนใจและเป็นกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ คือ ชาวจีน และ ชาวสิงคโปร์ ทั้งนี้เนื่องจากคอนโดมิเนียมในบริเวณรามคำแหงยังมีราคาที่จับต้องได้ เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมบริเวณถนนรัชดาภิเษกที่มีระดับราคาขายสูงขึ้นถึงตารางเมตรละ 150,000 บาท หากรถไฟฟ้าสายสีส้มแล้วเสร็จการเดินทางจากบริเวณรามคำแหงถึงบริเวณรัชดาภิเษกสามารถทำได้สะดวก โดยเดินทางจากบริเวณรามคำแหงไปยังสถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ซึ่งตั้งอยู่บริเวณถนนรัชดาภิเษก นอกจากนี้กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นคนไทยยังซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยเอง และบางส่วนซื้อเพื่อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินโดยคาดว่าคอนโดมิเนียมในบริเวณรามคำแหงยังมีระดับราคาที่สามารถปรับตัวขึ้นได้ในอนาคตยิ่งเมื่อระบบรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างแล้วเสร็จย่อมทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมาก

 

รูปภาพที่ 4: อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการขาย คอนโดมิเนียมบริเวณรามคำแหง พ.ศ.2554-กลางปี พ.ศ.2562

 

ผลวิจัยของ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เกี่ยวกับระดับราคาขายคอนโดมิเนียมบริเวณรามคำแหงพบว่าราคาขายคอนโดมิเนียมบริเวณนี้มีการปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง ณ กลางปี พ.ศ. 2562 ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเกรดบี มีระดับราคาขายอยู่ที่ 98,323 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี พ.ศ. 2557 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 74,292 บาท ต่อ ตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดมิเนียมจากปี พ.ศ. 2557 ถึง กลางปี พ.ศ. 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 5 ปี (Compound Annual Growth Rate: CAGR) อยู่ในอัตราร้อยละ 7.2 ต่อปี โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับเกรดบีมีราคาขายปรับตัวสูงที่สุดในปี พ.ศ. 2560 โดยปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 10.5 จากปี พ.ศ. 2559 ส่วนระดับราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเกรดซี ในบริเวณรามคำแหง ณ กลางปี พ.ศ. 2562 มีระดับราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 63,705 บาท ต่อตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี พ.ศ. 2557 ซึ่งมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 53,402 บาท ต่อ ตารางเมตร ค่าเฉลี่ยการปรับตัวขึ้นของคอนโดมิเนียมจากปี พ.ศ. 2557 ถึง กลางปี พ.ศ. 2562 มีค่าเฉลี่ยสะสมในการปรับตัวในระยะเวลา 5 ปี (Compound Annual Growth Rate: CAGR) อยู่ในอัตราร้อยละ 4.3 ต่อปี

รูปภาพที่ 5: ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมบริเวณรามคำแหง พ.ศ.2554-กลางปี พ.ศ.2562