คอนโดมิเนียมสิทธิการเช่าระยะยาว ทางเลือกใหม่สำหรับผู้บริโภคใจกลางเมือง

เน็กซัส เผยผลการสำรวจข้อมูลเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold) ปัจจุบันมีจำนวนไม่ถึง 1% ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่ในตลาดกรุงเทพฯ ซึ่งส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่บริเวณใจกลางเมือง บนทำเลที่มีศักยภาพสูง หรือบริเวณที่ไม่สามารถหาซื้อที่ดินแบบซื้อขาดได้  และที่ดินลักษณะนี้เจ้าของที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นของหน่วยงานรัฐ และสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ จะมีเพียงบางส่วนเท่านั้นที่เป็นที่ดินของเอกชน โดยทำเลหลักของคอนโดเหล่านี้ คือ ย่านราชดำริ หลังสวน พระราม 4

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด  เผยว่า สำหรับ อุปทานของคอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาวใจกลางกรุงเทพฯ นั้น มีทั้งสิ้น 4,500 หน่วย จาก 22 โครงการ โดยพบว่ามากกว่า 67% ตั้งอยู่บริเวณหลังสวน และราชดำริ ถ้าจะวิเคราะห์ถึงอุปทานคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดขายในช่วง 2-3  ปีที่ผ่านมานั้น จะพบว่าเป็นโครงการบนทำเลพิเศษที่มีศักยภาพสูงมาก และมุ่งเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็นโครงการในเครือของสินธร เรสซิเดนซ์ โครงการ ไอแอมไชน่าทาวน์ บริเวณเยาวราช หรือแม้แต่ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเดนซ์ บริเวณริมแม่น้ำ

ด้านราคาคอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาวนั้น มีความแตกต่างกันมาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ เช่น ทำเลที่ตั้ง ปืที่ก่อสร้าง และคุณภาพโครงการ พบว่าหลายโครงการในกลุ่ม ซูเปอร์ ลักชัวรี่ มักใช้เครือโรงแรม 5 ดาวเข้ามาบริหาร หรือมีส่วนควบที่เป็นโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เกรดเอพ่วงอยู่ด้วย เพื่อเพิ่มมูลค่าและดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติให้สนใจเข้ามาซื้อโครงการมากขึ้น  โดยหลักการแล้วคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว จะมีระยะเวลาการเช่า 30 ปี ราคาซื้อขายสิทธิมือสองอาจจะลดลงเมื่อจำนวนปีที่เหลือถือครองลดลง แต่ในความเป็นจริง มีคอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิเช่าระยะยาวในหลายโครงการ ราคาก็ไม่ได้ปรับตัวลดลงตามปีที่เหลืออยู่ แต่กลับเพิ่มขึ้น เนื่องจากคุณภาพของห้องชุดที่ดี มีการบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่องจากเจ้าของโครงการ ผู้ซื้อยังมีความต้องการคอนโดในทำเล นั้นๆ อยู่ และยิ่งไปกว่านั้น เราพบว่าราคาของคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว มักจะปรับตัวสูงขึ้น ถึงแม้อายุการเช่าน้อยลง และอาจจะทำราคาได้ดีกว่าคอนโดฟรีโฮลด์ที่ขายอยู่ในตลาดอีกด้วย ซึ่งส่งผลทำให้ผลตอบแทนต่อปีจากการลงทุนในคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว อยู่ในอัตรา 7-10% ซึ่งมากกว่าคอนโดฟรีโฮลด์ในทำเลเดียวกัน

นางนลินรัตน์ ยังกล่าวต่อว่า ความน่าสนใจของคอนโดมิเนียมแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาวในอนาคตจะเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ จากปัจจัยหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินใจกลางเมืองที่มีราคาสูงขึ้นและหายากขึ้น  ทำให้เจ้าของที่ดินเอกชนสนใจที่จะปล่อยที่ดินให้เช่าระยะยาวมากกว่าขายที่ดินทั้งผืน ในขณะที่ภาครัฐเองก็มีที่ดินให้เช่าอย่างต่อเนื่อง ในด้านของราคา พบว่าโดยทั่วไปคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว จะมีราคาขายถูกกว่าคอนโดขายขาด (Freehold) อย่างน้อย 30-40% ทำให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งของคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดที่อยู่ในระดับ ซูเปอร์ ลักชัวรี่ เป็นทำเลที่มีความพรีเมี่ยมมาก เช่น หลังสวนหรือราชดำริ ยังคงได้รับการตอบรับอย่างต่อเนื่องจากผู้ซื้อ  และเมื่อวิเคราะห์ถึง แพลตฟอร์มการใช้ชีวิต ของคนกรุงเทพยุคมิลเลนเนียม ที่ต้องการความสะดวกสบาย เดินทางสะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบในอนาคตก็สามารถย้ายที่อยู่ไปอยู่บ้านเดี่ยวได้เมื่ออยู่ในวัยทำงานที่อายุมากขึ้น การซื้อคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาวจึงเป็นทางเลือกใหม่ที่น่าสนใจสำหรับคนกลุ่มนี้ และด้วยสภาพสังคมไทยในปัจจุบันที่เรากำลังก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ กลุ่มนี้เป็นอีกกลุ่มสำคัญที่จะให้ความสนใจกับที่อยู่อาศัยในแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว เนื่องจากคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ยังทำงาน และมีอำนาจการจับจ่ายสูง เพราะเมื่อพิจารณาองค์ประกอบโดยรวมแล้ว การซื้อคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาวนั้นคุ้มค่ากว่า เพราะพื้นฐานความต้องการของคนกลุ่มนี้ต้องการความปลอดภัยในการใช้ชีวิต ต้องการอยู่ในทำเลที่สะดวกสบาย และความสามารถในการเข้าถึงการรักษาพยาบาลได้โดยง่าย โดยเน็กซัสคาดว่าในอนาคต เราอาจจะเห็นคอนโดสำหรับผู้สูงอายุที่เป็นแบบให้เช่าระยะยาวนี้มากขึ้น

สำหรับในมุมมอง ตลาดลงทุน โดยปกติแล้วคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว จะมีเงื่อนไขการจ่ายเงินจอง และทำสัญญามากกว่าคอนโดแบบขายขาดโดยอยู่ที่ประมาณ 30% ธนาคารก็จะปล่อยกู้ในวงเงิน 70% ที่เหลือ ซึ่งเงื่อนไขดังกล่าวหากเปรียบเทียบกับนโยบายใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย ในกรณีที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือหลังที่ 3  ส่งผลให้คอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว ไม่ได้เสียเปรียบคอนโดฟรีโฮลด์ในแง่เม็ดเงินลงทุนเบื้องต้นอีกต่อไป สำหรับ ผลตอบแทนจากการลงทุน  คอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว โดยทั่วไปจะให้ผลตอบแทนต่อปีสูงกว่า เนื่องจากราคาขายต่ำกว่าและส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่มีความต้องการเช่าสูง นอกจากนี้เงินที่ประหยัดได้จากการซื้อคอนโดที่ถูกกว่าสามารถนำไปลงทุนอย่างอื่นเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย ทั้งนี้ ขนาดห้องที่เหมาะสม และรูปแบบที่ตอบสนองความต้องการของตลาดในแต่ละทำเล  จะเป็นปัจจัยสำคัญในการทำให้คอนโดปล่อยเช่าได้ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี สุดท้าย ตลาดต่างชาติ ก็น่าจะมีอนาคตดีสำหรับคอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว ด้วยปัจจัยหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นความคุ้นเคยของต่างชาติ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง ของการอยู่คอนโดประเภทนี้ ความง่ายในการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์คอนโดแบบให้สิทธิการเช่าระยะยาว รวมถึงเงื่อนไขในการซื้อต่างๆ เช่น ไม่จำเป็นต้องโอนเงินจากต่างประเทศ โดยเฉพาะสำหรับชาวจีน ที่การโอนเงินออกมาซื้อคอนโดเป็นเรื่องไม่ง่ายนัก เป็นต้น