เน็กซัสสรุปปี 61 มีคอนโดเกิดใหม่ 60,900 หน่วย ราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 7.6% ชี้เทรนด์ปีหน้า ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูส คอนโดเจาะกลุ่มเฉพาะและคอนโดบนพื้นที่เช่าระยะยาว คาดมีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่ 53,000 หน่วย ราคาปรับตัวขึ้น 6-7 %
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด (Mrs. Nalinrat Chareonsuphong, Managing Director of Nexus Property Marketing Company Limited) เผยว่า ปี 2561 มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นใหม่ 60,900 หน่วย จาก 138 โครงการ ทำให้คอนโดมิเนียมสะสมทั้งสิ้น 610,900 หน่วย โดย ทำเลที่มีการพัฒนาโครงการอันดับหนึ่งยังคงเป็นพญาไท รัชดา และ พหลโยธิน (21,100 หน่วย, 35%) ตามมาด้วย พระโขนง สวนหลวง (13,500 หน่วย, 22%) และ ธนบุรี เพชรเกษม (8,500 หน่วย, 14%) ตามลำดับ และในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาทั้ง 3 ทำเลนี้ก็มีอัตราการเพิ่มของอุปทานมากที่สุดโดยมากกว่า 65-70
นอกจากนี้ หากจะวิเคราะห์ถึงอุปทานใหม่ที่เกิดขึ้นในปีที่ผ่านมาจะพบว่า 41% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดจะมาจากตลาดไฮเอนด์ ที่มีระดับราคาอยู่ที่ 110,000 -190,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาต่อหน่วย 4-8 ล้านบาท ตามมาด้วยตลาดระดับกลาง (mid market) 27% และตลาดซิตี้คอนโด 21% ซึ่งสัดส่วนดังกล่าว อาจดูไม่สอดคล้องกับรายได้และฐานเงินเดือนของคนกรุงเทพมากนัก โดยจากปัจจัยที่ดินที่ราคาปรับตัวสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันมาพัฒนาสินค้าในระดับราคาที่สูงขึ้นนั่นเอง
ในปี 2561 ยอดขายคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพรวมทั้งสิ้นจำนวน 52,000 หน่วย โดยแบ่งเป็นห้องชุดที่เปิดใหม่ในปี 2561 จำนวน 31,800 หน่วย (คิดเป็นยอดขายเฉลี่ยของห้องชุดที่เปิดใหม่อยู่ที่ 52%) และห้องชุดที่เปิดขายก่อนปี 2561 มียอดขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 20,300 หน่วย ทั้งนี้จากยอดขายที่เพิ่มขึ้นทั้งคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปีนี้และที่เปิดมาก่อนหน้านี้ทำให้อัตราขายรวมในตลาดอยู่ที่ 90% และยังคงมีห้องชุดเหลือขายในตลาดอยู่อีก 62,700 หน่วย
ในปี 2561 ราคาขายคอนโดมิเนียมเฉลี่ยในตลาดปรับตัวสูงขึ้น 7.6% จาก 130,600 บาทต่อตารางเมตร เป็น 140,600 บาทต่อตารางเมตร โดยตลาดใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มสูงสุดอยู่ที่ 10% ไปอยู่ที่ 231,000 บาทต่อตารางเมตร ตลาดรอบใจกลางเมือง 7% ไปอยู่ในระดับราคา 113,200 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ตลาดรอบนอกปรับราคาเพิ่มเฉลี่ยเพียง 1% เป็น 73,500 บาทต่อตารางเมตร เท่านั้น สำหรับแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เริ่มเห็นการปรับตัวขึ้นในอัตราที่ลดลงบ้าง ซึ่งก็น่าจะเกิดจากการที่ผู้ประกอบการเริ่มเห็นแนวโน้มราคาที่ปรับตัวสูงมากในตลาดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เช่นในปี 2561 ทำเลหลังสวนปทุมวัน ราคาปรับขึ้นเพียง 3% หรือในโซนธนบุรี เพชรเกษมเองซึ่งเป็นทำเลที่มีขอบเขตค่อนข้างกว้างมาก ราคาก็ปรับเพิ่มเพียง 1% แต่ไม่ได้หมายความว่าสินค้าคุณภาพดีขึ้นที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคได้นั้นราคาจะไม่มีโอกาสขยับตัวสูงขึ้นได้ ในตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ
ที่มา: Nexus Research, December 2018
สำหรับการคาดการณ์แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 นั้น นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ เชื่อว่า ในส่วนของอุปทานใหม่ที่จะเกิดขึ้นในปี 2562 น่าจะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับตัวเลขเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมาที่ประมาณ 53,000 หน่วย ในขณะที่ความต้องการยังคงอยู่ในช่วงระหว่าง 50,000-55,000 หน่วย จากตัวเลขประมาณการดังกล่าว อัตราการขายรวมและห้องเหลือในตลาดก็น่าจะอยู่ในปริมาณใกล้เคียงกับตัวเลขปีนี้ สำหรับรูปแบบของการพัฒนาสินค้าก็จะปรับให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายย่อยมากขึ้น เช่นคอนโดสำหรับคนรักการออกกำลังกาย สำหรับผู้สูงอายุ หรือ คนรักสัตว์ เป็นต้น นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมเช่าสิทธิระยะยาวในทำเลที่ดีก็จะมีออกมาในตลาดเพิ่มขึ้น รวมถึงโครงการ mixed used ที่ผสมผสานคอนโดมิเนียมเข้ากับพื้นที่เชิงพาณิชย์ซึ่งน่าจะตอบโจทย์ ไลฟ์สไตล์คนรุนใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายก็จะเปิดตัวมากขึ้นเช่นกัน
นอกจากนี้ ในมุมมองของ เน็กซัส สัดส่วนของห้องชุดที่ผู้ประกอบการควรจะพัฒนา น่าจะเพิ่มสัดส่วนไปที่กลุ่มซิตี้คอนโด และตลาดระดับกลาง (mid market) ที่เป็นประชากรกลุ่มใหญ่ของกรุงเทพมากขึ้นเพื่อจะได้ตอบสนองกับความต้องการอยู่อาศัยจริง
สำหรับตลาดการลงทุนจากต่างชาติที่เป็นที่จับตามองในช่วงที่ผ่านมานั้น การลงทุนจากนักลงทุนรายใหญ่หรือนักลงทุนสถาบันจะยังคงเห็นได้อย่างต่อเนื่อง ในปี 2562 สัดส่วนจำนวนห้องชุดที่นักลงทุนจากจีน ญี่ปุ่น และบางส่วนจากฮ่องกงและสิงคโปร์ ที่เข้ามาลงทุนน่าจะเพิ่มขึ้นไปอยู่ที่ 30% จาก 26% (15,820 หน่วย ใน 24 โครงการ ในปี 2561) นอกจากนี้ นักลงทุนรายย่อยจากประเทศจีนก็น่าจะยังคงเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยอย่างต่อเนื่องในทำเลที่ขยายออกไปจากทำเลเดิม ตลาดฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวัน ก็น่าจะยังรักษาระดับการลงทุนที่ไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมา ในขณะที่ตลาด CLMV เป็นตลาดใหม่ที่น่าจับตามองเป็นอย่างมาก
หากจะวิเคราะห์ถึงการปรับตัวของราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพในช่วง 1-3 ปีข้างหน้านั้น เน็กซัสมองว่าราคาจะปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นน่าจะไม่สามารถขึ้นได้ในอัตราที่มากเหมือนเมื่อหลายปีก่อน ดังนั้น ผู้ประกอบการเองก็น่าจะพัฒนาโครงการในราคาที่ไม่ต้องปรับตัวสูงขึ้นมากนัก ดังนั้นจึงคาดการณ์ว่าราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยอยู่ในระดับ 6-7% ต่อปี
นอกจากนี้ ในส่วนของทำเลการพัฒนาโครงการนั้น มีปัจจัยเรื่องภาพลวงตาของทำเลการอยู่อาศัย (Illusion of location) เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัย พร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย ยังคงเป็นทำเลยอดนิยมสำหรับผู้ประกอบการ ที่มองหาที่ดินเพื่อเข้ามาพัฒนาโครงการ แต่ในทำเลนี้ ราคาคอนโดมิเนียมที่ควรเป็น น่าจะเป็นราคาที่เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายจริงๆ ในขณะที่ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาและฝั่งธนบุรี ที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการในช่วงปีที่ผ่านมา ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับรถไฟฟ้าสายสีทองที่กำลังก่อสร้าง และก็เช่นเดียวกัน คอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นใหม่ราคาก็จะต้องสูงขึ้นมากอย่างแน่นอน จริงๆ แล้ว ทำเลอย่าง ติวานนท์ ที่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีคำถามจากอุปทานที่ยังมีขายอยู่นั้น ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ราคาคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วในบริเวณนี้ก็จะน่าสนใจ เพราะเป็นคอนโดที่ราคาจับต้องได้มากที่สุดในตลาด สุดท้าย รัชดา พระราม 9 ทำเลทองของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน ถ้าจะยังคงเป็นทำเลที่ครองใจลูกค้ากลุ่มนี้ได้ การตั้งราคาและการทำการตลาดจะต้องเป็นไปอย่างเหมาะสมและมีบริการหลังการขายที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าต่างชาติกลุ่มนี้ได้จริง
จากนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่องการเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนการให้กู้ยืมเงินเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น จะส่งผลต่อการพัฒนาสินค้าในตลาดที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม โดยบ้านอาจจะมีการขายระหว่างก่อสร้างมากขึ้นเพื่อให้ผู้ซื้อได้ผ่อนชำระเงินดาวน์บางส่วนก่อน คอนโดมิเนียมก็อาจจะต้องเน้นขายช่วงพรีเซลมากขึ้น ที่มีระยะเวลาการผ่อนยาวขึ้น และท้ายที่สุด เศรษฐกิจและการเมืองที่กำลังจะมีการเปลี่ยนแปลงจากการเลือกตั้งก็น่าจะมีผลต่อทิศทางของตลาดเช่นกัน