ราคาค่าเช่าสำนักงาน-ศูนย์การค้าพุ่งทะยาน

เน็กซัส แจง  ชี้ co-working space และสำนักงานพร้อมบริการ ดันตลาดอาคารสำนักงานโตต่อเนื่อง  ในขณะที่ราคาค่าเช่าสำนักงานเกรด เอย่าน เพลิตจิต ค่าเช่าพุ่งแตะ 1,500 บาท/ตารางเมตร ส่วน ค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเกิดใหม่อย่าง ไอคอน สยาม ทะยานขึ้นไปมากกว่า 5,000 บาท/ ตารางเมตร ย่าน พระราม 1 พร้อมพงษ์ อยู่ที่  3,900 บาทต่อตารางเมตร ปี 62 มีจำนวนพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่าถึง 240,000 ตารางเมตร

นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด (Mr. Teerawit Limthongsakul, Managing Director of Nexus Real Estate Advisory) กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า เกรด เอ และ เกรดบี ในกรุงเทพ มีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 4.1 ล้านตารางเมตร พบว่า ยังคงมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งเรื่องของราคาค่าเช่าที่มีการปรับตัวสูงขึ้นและอัตราว่างของพื้นที่ที่อยู่ในระดับต่ำ จากข้อมูลในไตรมาส 4 ปีนี้ เห็นได้ว่าอุปทานของอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพ ลดลงเล็กน้อย เนื่องมาจากมีบางอาคารอยู่ระหว่างการปิดปรับปรุงให้มีความทันสมัย ปลอดภัย สะอาด และสะดวกสบายมากขึ้น เพื่อดึงดูดผู้เช่าในตลาด สำหรับตลาดพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่านั้นยังคงมีความต้องการสูงจากธุรกิจให้เช่าพื้นที่ทำงานร่วม (co-working space) และสำนักงานพร้อมบริการ (serviced-office) ที่กำลังได้รับความนิยม ทำให้อัตราว่างของพื้นที่เช่าในช่วงไตรมาสนี้ลดลงเหลือเพียง 4% เท่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารสำนักงานเกรดเอใหม่ๆ จะได้รับความสนใจจากผู้เช่าเป็นอย่างมาก

ในส่วนของราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพ เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน แต่หากพิจารณาเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจเท่านั้น พบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่า 1,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน นับเป็นสถิติใหม่ในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าของกรุงเทพ ยิ่งไปกว่านั้นสำหรับบางอาคารที่ตั้งอยู่บนถนนวิทยุหรือเพลินจิต อย่างเช่น อาคารเกษร ทาวเวอร์ และปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ที่สามารถทำราคาค่าเช่าได้สูงถึง 1,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่สูงที่สุด ณ ขณะนี้

      ที่มา: Nexus Research, December 2018

แต่อย่างไรก็ตาม ในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 1 ล้านตารางเมตร หรือประมาณ 25% ของพื้นที่ที่มีอยู่ในตลาด ณ ปัจจุบัน อาจส่งผลให้มีอัตราว่างของพื้นที่ให้เช่าสูงขึ้นจากเดิมถึง 2 เท่า โดยจะมีอัตราว่างของพื้นที่ประมาณ 10% จากเดิมที่มีเพียง 4-5% เท่านั้น ถือว่าเป็นอัตราว่างที่สูงที่สุดในรอบ 10 ปี และอาจส่งผลให้อัตราการขึ้นราคาค่าเช่ามีการปรับตัวช้าลงอีกด้วย

หากเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้น ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพ จะมีการแข่งขันที่ดุเดือดมากขึ้นอย่างแน่นอน อาจส่งผลให้ตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลง โดยจำนวนอุปทานที่มีมากขึ้นในตลาดจะทำให้ผู้เช่ามีอำนาจในการต่อรองที่สูงขึ้น อย่างไรก็ตามถึงแม้ว่าอัตราว่างของพื้นที่เช่าจะสูงถึง 10% ก็จริง แต่นั่นก็ไม่ได้หมายความว่าจะทำให้เกิดอุปทานล้นตลาด เนื่องจากอัตราว่างของพื้นที่ประมาณ 10% ยังอยู่ในระดับที่น่าพอใจเมื่อเปรียบเทียบกับเมืองสำคัญอื่นๆ ทั่วโลก

จากการสำรวจของ Cushman & Wakefield ซึ่งเป็นบริษัทพันธมิตรของเน็กซัสฯ พบว่า ในประเทศกลุ่ม APAC มีอัตราว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 10% หรือแม้แต่ในสหรัฐอเมริกาก็ยังมีอัตราว่างของพื้นที่ถึง 13.3% ดังนั้น หากกรุงเทพมีอัตราว่างของพื้นที่ให้เช่าที่ประมาณ 10% ก็ถือว่ายังอยู่ในระดับที่ปกติ

สำหรับตลาดศูนย์การค้า จากการสำรวจพบว่า ตลาดยังคงมีแนวโน้มเติบโตอย่างสม่ำเสมอ เนื่องจากตลาดศูนย์การค้านั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ การบริโภคของภาคเอกชน รวมไปถึงอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว

ส่วนราคาค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าในย่านศูนย์กลางทางการค้าอย่างบริเวณถนนพระราม 1 และพร้อมพงษ์ ที่มีการแข่งขันสูงนั้น ทำให้อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ 3,900 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในขณะที่ราคาเสนอให้เช่าพื้นที่สูงที่สุดของย่านนี้สูงทะลุถึง 5,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน จากการเสนอราคาพื้นที่บริเวณชั้น G ของห้างสยามพารากอน นอกจากนี้โซนนอกศูนย์กลางการค้าอย่างไอคอนสยามซึ่งตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาก็มีราคาเสนอเช่าพื้นที่ที่สูงเช่นเดียวกัน โดยสูงมากกว่า 5,000 บาท/ตารางเมตร/เดือน นับว่าเป็นสถิติใหม่ของอัตราค่าเช่าพื้นที่สำหรับตลาดศูนย์การค้าในกรุงเทพ

การสำรวจของเน็กซัสฯ พบว่าพื้นที่ศูนย์การค้าให้เช่าที่เกิดขึ้นใหม่ของไตรมาสนี้ มาจากไอคอนสยามและเกตเวย์ แอท บางซื่อ ที่เพิ่งมีการเปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา และคาดว่าจำนวนพื้นที่ของศูนย์กลางการค้าให้เช่าในปีหน้าจะมีมากถึง 240,000 ตารางเมตร

ที่มา: Nexus Research, December 2018

จากการคาดการณ์ภาพรวมของเศรษฐกิจไทยและการท่องเที่ยวในปีหน้านั้นยังคงมองเป็นปัจจัยบวก โดยทางสภาอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวมีการคาดการณ์ว่าจำนวนนักท่องเที่ยว ณ สิ้นปี 2561 จะเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาถึง 5.08% หรือคิดเป็นจำนวนทั้งสิ้น 37.2 ล้านคน

เนื่องจากลักษณะนิสัยของคนไทยที่นิยมไปซื้อของที่ร้านค้าด้วยตัวเองและสภาพอากาศที่ร้อน ทำให้ศูนย์การค้าได้รับความนิยมเป็นอย่างมากสำหรับคนไทย แต่สำหรับตลาดในปัจจุบันที่มีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการมีความจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของตัวเอง ให้สามารถดึงดูดลูกค้าและเพิ่มยอดขายได้มากขึ้น เช่น การออกแบบ ไลฟ์สไตล์ สิ่งอำนวยความสะดวก ความปลอดภัย และแพลตฟอร์ม จะมีส่วนช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถยืนหยัดอยู่ในตลาดได้